Un imperiu pe datorie? One United Properties își ipotechează viitorul pentru credite de peste 100 de milioane de euro

One United Properties S.A., compania imobiliară controlată de finanțiștii Victor Căpitanu și Andrei Diaconescu, va convoca o Adunare Generală Extraordinară a Acționarilor (AGEA) pentru data de 4 septembrie 2025, la care urmează să fie aprobate decizii majore privind contractarea unor noi împrumuturi bancare de zeci de milioane de euro, garantate prin ipoteci pe participațiile societății în subsidiarele sale și alte garanții cu potențial impact sistemic.

Credite masive cu riscuri de expunere ridicate

Potrivit convocatorului oficial emis de Consiliul de Administrație al One United Properties S.A. (OUP), societatea solicită aprobarea contractării, prin subsidiara One United Tower S.R.L., a unei facilități de credit de investiții de până la 63.800.000 euro. Scopul declarat este „rambursarea în integralitate a creditului existent contractat de la Banca Transilvania S.A., rambursarea creditelor existente de la asociați și acordarea de împrumuturi intragrup”.

Acest demers atrage atenția asupra unei dependențe crescânde de finanțarea prin împrumuturi și ridică semne de întrebare privind lichiditatea actuală a grupului și sustenabilitatea modelului său de business.

Garanții extinse și ipoteci pe participații sociale

Pentru garantarea acestui credit, societatea mamă intenționează să își ipotecheze toate părțile sociale pe care le deține în One United Tower S.R.L., precum și toate drepturile și accesoriile aferente. Practic, întreaga participație într-o subsidiară cheie este folosită drept garanție bancară, o decizie ce poate expune acționarii la riscuri sistemice în cazul unor dificultăți de rambursare.

17:45, 21.07.2025 • ECONOMIE

Alertă fiscală: Datoria publică a României, aproape 1.000 de miliarde lei. Țara este pe primul loc la deficit în UE

Mai mult, subsidiara OUT „va putea constitui garanții proprii”, inclusiv „ipoteci imobiliare, ipoteci mobiliare și alte garanții de orice fel”, aspect care amplifică semnificativ gradul de îndatorare al grupului și creează o rețea complexă de interdependențe financiare între societăți.

Extinderea îndatorării și pentru alte subsidiare

Totodată, AGEA urmează să aprobe și majorarea facilităților de credit existente pentru alte două subsidiare, One Cotroceni Park Office S.R.L. (OCPO) și One Cotroceni Park Office Faza 2 S.R.L. (OCPO2), cu o sumă suplimentară de 42.459.357 euro, care se adaugă unui credit deja contractat în 2021.

Facilitățile suplimentare vor fi acordate de două dintre cele mai mari bănci comerciale din România – Banca Comercială Română (BCR) și BRD Groupe Société Générale – și vor fi utilizate pentru:

• plata costurilor de finanțare (inclusiv avocați și notari),
• rambursarea creditelor de la asociați,
• constituirea conturilor de rezervă,
• plata capitalului social (!), o destinație neobișnuită pentru împrumuturi bancare.

Această ultimă destinație – plata capitalului social din împrumuturi – sugerează o lipsă de lichiditate curentă și ridică întrebări serioase privind soliditatea financiară a celor două entități. Folosirea unui împrumut bancar pentru plata capitalului social este atipică și adesea problematică, întrucât băncile finanțează activități generatoare de venit, nu obligații inițiale ale fondatorilor, iar contractarea unui credit pe firmă înainte de înmatriculare este, juridic, imposibil. În practică, această soluție este posibilă doar indirect – printr-un împrumut personal al fondatorului – însă băncile nu favorizează astfel de destinații, deoarece plata capitalului social nu oferă garanții privind rambursarea.

Hedging pe minimum 70% din credite – măsură de protecție sau presiune suplimentară?

Un alt aspect prevăzut este încheierea unor contracte de tip Swap (hedging) pentru minim 70% din creditele nou contractate, pentru a se acoperi riscul de dobândă. Deși o astfel de strategie poate părea prudentă, costurile asociate acestor produse financiare complexe pot deveni împovărătoare într-un context de instabilitate a pieței financiare.

Garanții multiple și obligații solidare

Pentru a sprijini aceste împrumuturi, One United Properties se angajează să garanteze împrumuturile prin:

• ipoteci mobiliare pe toate părțile sociale deținute în subsidiarele OCPO și OCPO2,
• ipoteci pe toate creanțele prezente și viitoare,
• garanții personale de tip fideiusiune, prin care societatea mamă acoperă orice neîndeplinire de plată din partea subsidiarelor.

Aceste obligații nu doar că amplifică riscul de contagiune financiară între entitățile grupului, dar pot conduce la deturnarea de resurse dinspre societatea-mamă către subsidiarele sale îndatorate, în detrimentul acționarilor minoritari.

Împuterniciri extinse și puțină transparență

Consiliul de Administrație solicită și împuterniciri extinse și generale pentru negocierea, semnarea și modificarea oricăror documente asociate acestor împrumuturi și garanții, fără un plafon clar sau limite explicite privind condițiile financiare. Acest lucru oferă conducătorilor societății o marjă largă de manevră, ceea ce poate fi interpretat ca o diluare a controlului acționarilor asupra deciziilor strategice.

O AGEA foarte interesantă

Documentul supus aprobării AGEA din 4 septembrie 2025 indică un nivel ridicat de îndatorare în creștere, garanții extinse pe active critice, împrumuturi destinate inclusiv plății capitalului social și o descentralizare a deciziilor către executiv. Într-un context economic incert, aceste măsuri pot fi percepute de acționari și investitori ca fiind riscante și potențial dezechilibrate.

.