Alarmă financiară la One United Properties: datorii record către filiale, lipsă de garanții și riscuri sporite de neplată

Un raport independent de asigurare limitată, realizat de Deloitte Audit SRL, asupra informațiilor incluse în rapoartele curente emise de dezvoltatorul One United Properties – companie fondată și finanțată de Victor Căpitanu și Andrei Diaconescu – evidențiază împrumuturi semnificative, garantate prin mecanisme complexe, însoțite de o transparență limitată privind condițiile de rambursare și riscurile aferente.

Împrumuturi multiple către filialele ONE HIGH DISTRICT, ONE LAKE CLUB și ONE GALLERY FLOREASCA

Raportul Deloitte arată o intensificare a fluxurilor de capital direcționate către filialele sale în a doua jumătate a anului 2024. Cele mai mari sume au fost transferate către ONE HIGH DISTRICT SRL, companie implicată în dezvoltarea unor proiecte imobiliare de anvergură. Împrumuturile au fost acordate prin contracte succesive, semnate în lunile august, septembrie, octombrie și noiembrie 2024, fiecare vizând finanțarea etapelor de construcție și a costurilor asociate proiectelor aflate în derulare.

În total, împrumuturile contractate de această filială în perioada analizată depășesc 15,5 milioane EUR, iar sumele trase până la 31 decembrie 2024 se ridică la 63,4 milioane RON (aproximativ 12,75 milioane EUR). Această valoare reflectă o creștere considerabilă a expunerii companiei-mamă față de filiala sa, cu potențiale implicații asupra fluxului de numerar și a riscului de neplată, în contextul în care proiectele finanțate trebuie să genereze suficient venit pentru rambursarea împrumuturilor.

Situația nu este singulară. Alte două entități afiliate, ONE LAKE CLUB SRL și ONE GALLERY FLOREASCA SA, au înregistrat, de asemenea, datorii semnificative către One United Properties. La finalul anului 2024:

08:01, 24.07.2025 • ECONOMIE

Un imperiu pe datorie? One United Properties își ipotechează viitorul pentru credite de peste 100 de milioane de euro

12:32, 18.06.2025 • ECONOMIE

O investiție neinspirată: Fondurile de pensii BCR au pierdut milioane din aventura la One United Properties

• ONE LAKE CLUB SRL avea o datorie de 39,5 milioane RON, sumă rezultată din împrumuturi acordate în baza contractelor existente;
• ONE GALLERY FLOREASCA SA înregistra o datorie de 57,9 milioane RON, sumă ce include atât principalul împrumutului, cât și dobânda aferentă, aplicată până la momentul raportării.

Aceste împrumuturi sunt acordate în baza unor contracte de tip revolving, ceea ce permite filialelor să retragă fonduri în mod repetat, în limita sumei aprobate, pe toată durata contractului. Rambursarea se face în euro sau în echivalent lei, la cursul BNR din ziua plății, iar termenul de rambursare este de cinci ani. Dobânda anuală, fixată la 6%, reprezintă un cost suplimentar semnificativ pe care filialele trebuie să îl acopere, în paralel cu rambursarea principalului.

Caracteristica comună a acestor împrumuturi este lipsa garanțiilor suplimentare, ceea ce accentuează dependența grupului de performanța proiectelor imobiliare în desfășurare. Rambursarea lor este condiționată de succesul comercial al acestor dezvoltări, iar eventualele întârzieri în finalizarea proiectelor ar putea afecta termenele de plată și fluxul de numerar al grupului.

Solduri mari ale datoriilor filialelor

Raportul evidențiază la 31 decembrie 2024 o expunere semnificativă a One United Properties S.A. față de filialele sale, prin solduri cumulate ale împrumuturilor acordate care depășesc 339 milioane RON. Această sumă agregată reflectă nivelul ridicat al finanțărilor interne, distribuite către trei entități-cheie ale grupului:

• ONE HIGH DISTRICT SRL – sold al împrumuturilor de 135,8 milioane RON, reprezentând cea mai mare parte a expunerii;
• ONE LAKE CLUB SRL – sold al împrumuturilor de 105 milioane RON;
• ONE GALLERY FLOREASCA SA – sold al împrumuturilor de 98,5 milioane RON.

Aceste sume reprezintă valoarea principalului împrumutat și reflectă tranșele multiple de capital alocate pentru finanțarea proiectelor imobiliare dezvoltate de fiecare filială. În paralel, dobânzile aferente acestor împrumuturi, calculate până la sfârșitul anului, depășesc 20 milioane RON, contribuind la creșterea obligațiilor totale ale filialelor față de compania-mamă.

Un aspect semnificativ al acestor tranzacții este lipsa garanțiilor corporative aferente împrumuturilor. În condițiile în care nu au fost constituite ipoteci sau alte instrumente de securizare, riscul asociat recuperării sumelor crește, mai ales dacă proiectele finanțate întâmpină dificultăți de implementare sau de vânzare. Astfel, compania-mamă își asumă integral riscul de neplată, bazându-se exclusiv pe capacitatea filialelor de a genera venituri suficiente pentru rambursarea atât a principalului, cât și a dobânzilor.

Această situație amplifică vulnerabilitatea grupului la eventualele întârzieri sau blocaje în piața imobiliară, întrucât soldurile ridicate ale datoriilor și lipsa garanțiilor pot afecta atât lichiditatea, cât și stabilitatea financiară a întregii structuri corporative.

Credite bancare garantate cu acțiuni ale filialelor

Pe lângă împrumuturile interne acordate filialelor, raportul Deloitte dezvăluie contractarea unor facilități de credit bancar de valori considerabile, pentru care compania-mamă a pus la dispoziție garanții constând în părțile sociale deținute în societățile subsidiare. Acest tip de garanție sporește riscul corporativ, deoarece pierderea controlului asupra filialelor ar putea avea un impact major asupra structurii grupului.

Facilitatea de credit pentru One Technology District SRL

La data de 7 noiembrie 2024, filiala One Technology District SRL a contractat:

• o facilitate de credit la termen în valoare de 37,5 milioane EUR de la Erste Group Bank AG;
• o facilitate de TVA în valoare de 19,9 milioane RON de la Banca Comercială Română (BCR).

Pentru aceste credite, societatea-mamă One United Properties S.A. a emis o garanție corporativă, angajându-se să acopere eventualele depășiri de buget, până la un plafon de 6,1 milioane EUR. În plus, acordul include o ipotecă asupra celor 367.360 de părți sociale deținute de compania-mamă în această filială, având o valoare nominală totală de 3,67 milioane RON.

Împrumutul pentru subsidiara One M Hotel SRL

În data de 17 decembrie 2024, One M Hotel SRL a obținut un credit în valoare de 17,5 milioane EUR de la Unicredit Bank S.A. În vederea garantării acestei facilități, One United Properties a constituit o ipotecă asupra celor 4.050.000 de părți sociale pe care le deține în această subsidiară, având o valoare nominală de 40,5 milioane RON. Totodată, compania-mamă s-a angajat să acopere eventualele depășiri de costuri de dezvoltare de până la 2 milioane EUR, ceea ce reprezintă 10% din bugetul total al proiectului.

Majorarea facilității de credit pentru proiectul One Cotroceni Park

Un alt element important este actul adițional semnat pe 4 iulie 2024, prin care a fost majorată cu 20 milioane EUR o facilitate de credit existentă pentru proiectele One Cotroceni Park Office S.R.L. și One Cotroceni Park Office Faza 2 S.R.L.. Distribuția sumei suplimentare a fost de 7,1 milioane EUR pentru prima filială și 12,9 milioane EUR pentru cea de-a doua.
Pentru această finanțare, au fost constituite ipoteci asupra:

• 472.900 de părți sociale deținute în One Cotroceni Park Office S.R.L. (valoare nominală de 4,72 milioane RON);
• 472.900 de părți sociale deținute în One Cotroceni Park Office Faza 2 S.R.L. (valoare nominală de 4,72 milioane RON).

Prin utilizarea acțiunilor filialelor drept garanție, compania și-a crescut expunerea față de creditorii bancari. În eventualitatea unor dificultăți de rambursare, există riscul ca societatea-mamă să piardă controlul asupra unor proiecte imobiliare strategice, ceea ce ar afecta direct valoarea și stabilitatea grupului. Această structură de finanțare, deși permite acces la capital, evidențiază un grad ridicat de îndatorare și o dependență crescută de succesul proiectelor imobiliare în derulare.

Nivel ridicat al expunerii financiare

Analiza datelor financiare evidențiază un nivel semnificativ de expunere al companiei-mamă față de filialele sale, rezultat atât din împrumuturile interne acordate, cât și din garanțiile oferite pentru creditele bancare contractate de acestea. Tranzacțiile intragrup – în special finanțările acordate fără garanții reale – cresc vulnerabilitatea companiei în fața eventualelor întârzieri în dezvoltarea sau valorificarea proiectelor imobiliare.

Dependenta de succesul proiectelor în derulare

Împrumuturile interne nu sunt susținute de garanții corporative, ceea ce înseamnă că rambursarea lor depinde exclusiv de performanța financiară a proiectelor pentru care au fost utilizate. Orice întârziere în finalizarea construcțiilor, reducere a cererii pe piața imobiliară sau fluctuație a costurilor de finanțare poate afecta direct capacitatea filialelor de a-și onora obligațiile față de compania-mamă.

Creșterea gradului de interdependență în grup

Raportul Deloitte arată că, în ultimii ani, finanțările intragrup au crescut într-un ritm mai accelerat decât veniturile generate din proiectele finalizate. Astfel, compania-mamă a devenit principalul creditor al filialelor sale, ceea ce creează o relație de dependență financiară puternică. În lipsa unor fluxuri de numerar pozitive provenite din vânzările de unități imobiliare, filialele riscă să nu poată rambursa împrumuturile la termen.

Riscuri suplimentare din garanțiile externe

Pe lângă expunerea intragrup, compania-mamă a constituit garanții semnificative constând în părți sociale ale filialelor pentru creditele bancare contractate. În scenariul unor dificultăți de rambursare, există riscul ca instituțiile financiare să execute aceste garanții, ceea ce ar putea conduce la pierderea controlului asupra unor proiecte strategice.

Impactul asupra stabilității financiare

Nivelul ridicat al expunerii financiare sugerează un grad de îndatorare consolidat și o dependență majoră de performanța pieței imobiliare. În cazul unei scăderi a cererii sau a apariției unor blocaje economice, presiunea asupra fluxurilor de numerar și a capacității de rambursare ar putea genera riscuri de lichiditate și afectarea valorii acțiunilor companiei.

Prin urmare, raportul semnalează că strategia de finanțare a grupului, deși susține dezvoltarea rapidă a proiectelor, implică riscuri considerabile care necesită o monitorizare strictă a datoriilor și implementarea unor măsuri de protecție pentru limitarea posibilelor pierderi.