Cât va costa, în sfârșit, să fii proprietar în România: impozitul care îți urmărește prețul pieței

Reforma impozitării proprietăților prin sistemul e-Proprietate promite să transforme modul în care autoritățile locale stabilesc taxele pe case și terenuri. Legea nr. 239/2025 introduce o schimbare de paradigmă, trecând de la un sistem bazat pe valori administrative și grile forfetare la unul orientat spre valoarea reală de piață a imobilelor.

Potrivit analizei realizate de Andra Cașu și Oana Țăranu, de la EY România, „Se poate spune că Legea nr. 239/2025 marchează o schimbare de paradigmă în impozitarea proprietăților din România, nu doar prin generarea de impozite și taxe locale majorate, ci și prin mutarea accentului de la un sistem bazat pe valori administrative și grile forfetare către unul orientat, cel puțin la nivel declarativ, spre valoarea de piață a bunurilor imobile.”

Ce înseamnă e-Proprietate pentru contribuabili

Sistemul e-Proprietate va permite ajustarea impozitelor locale în funcție de evoluția pieței imobiliare. Într-un context de creștere a prețurilor proprietăților, acest mecanism ar putea genera venituri suplimentare pentru bugetele locale, în timp ce, în perioadele de scădere a pieței, impozitele ar putea fi mai mici. În opinia autorilor, „Impozitarea proprietăților pe baza valorilor reale de piață, determinate prin sistemul e-Proprietate, ar presupune o corelare directă între nivelul impozitelor locale și evoluția pieței imobiliare.”

Legea prevede că pentru anul 2026, impozitele locale pe clădiri și terenuri nu pot fi mai mici decât nivelul din 2025, însă începând cu 2027, odată cu trecerea la valoarea de piață, rezultatele pot varia semnificativ. „Începând cu 2027, odată cu trecerea la impozitarea pe baza valorii de piață, pot apărea însă surprize. Mai exact, în funcție de dinamica pieței imobiliare și de metodologia efectiv utilizată pentru stabilirea valorilor de piață, nu este exclus ca, în anumite cazuri/zone, impozitele locale să fie chiar mai mici decât cele din 2026.”

Provocările implementării

Deși conceptul este clar, implementarea e-Proprietate ridică multiple întrebări. Experiența altor proiecte de digitalizare, cum ar fi SAF-T sau SPV, arată că întârzierile și disfuncționalitățile tehnice pot fi o problemă. Analiza EY notează că „Utilizarea unui sistem digitalizat de evaluare în masă nu este lipsită de provocări. Printre acestea se numără riscul unei implementări întârziate sau incomplete, dificultățile tehnice și de interoperabilitate între sistemele IT ale instituțiilor publice, dar și experiența anterioară a unor proiecte precum SAF-T, ghiseul.ro sau SPV (spațiul privat virtual) marcate de întârzieri și disfuncționalități tehnice.”

Colectarea datelor și stabilirea valorilor impozabile de piață reprezintă, de asemenea, un punct sensibil. Precizia acestora depinde de calitatea informațiilor din evidențele cadastrale, registrele fiscale locale și datele privind tranzacțiile imobiliare, precum și de capacitatea autorităților de a comunica eficient între ele. „Conform detaliilor vehiculate public, valorile ar urma să fie determinate pe baza informațiilor din evidențele cadastrale și de carte funciară, din registrele autorităților fiscale locale și din datele privind tranzacțiile imobiliare.”

Care va fi impactul real

Impactul real al e-Proprietate va depinde, în final, de modul în care sistemul va fi operaționalizat și de evoluția pieței imobiliare. Autoritățile vor trebui să emită un ordin al Ministerului Finanțelor care să definească regulile de operare ale sistemului, termenul fiind de trei luni de la intrarea în vigoare a legii. Până la finalizarea acestui proces, atât proprietarii, cât și primăriile rămân într-un interval de incertitudine privind nivelul efectiv al impozitelor.