Interviu. Ionuț Nicolescu, președintele SVN România: Nu se înregistrează niciunul dintre elementele unei crize imobiliare

Se îndreaptă piața rezidențială, în special, din România către o criză? E vreun risc să e repete, măcar parțial, situația dintre 2008 și 2013-2014? Nu, spune Ionuț Nicolescu, președintele consultantului imobiliar SVN România. România e, potrivit acestuia, într-o situație bună acum, chiar dacă prețurile locuințelor cresc continuu. Nu există explozii de prețuri, și asta e foarte important, crede Nicolescu.

Puterea: Luând în calcul cifrele actuale, în 2021, se vor construi mai multe sau mai puține locuințe decât în 2020?

Ionuț Nicolescu: Primul trimestru din 2021 a adus finalizarea unui număr similar de locuințe noi în regiunea București – Ilfov comparativ cu primul trimestru din 2020. SVN Romania a identificat la începutul acestui an peste 24.000 de locuințe în construcție în București și împrejurimi, aproximativ 18.000 – 20.000 putând fi livrate în acest an, în funcție de ritmul de dezvoltare al investitorilor. În acest moment există premisele pentru înregistrarea unui nivel similar de livrări de locuințe noi în București și împrejurimi.

Cât de mult încurcă creșterea agresivă a prețurilor materialelor de construcții? În ce măsură vor influența prețul apartamentelor?

Ionuț Nicolescu: Majorarea costurilor de dezvoltare, în special al materialelor de construcții, nu reprezintă un impediment major pentru piața rezidențială. Estimăm că prețul mediu va crește cu aproximativ 10% în medie pe segmentul nou în acest an, însă acest procent trebuie pus într-un context mai larg, în care materialele de construcții sunt tot mai scumpe, în care salariul mediu net la nivel național a ajuns la un ritm anual de creștere de aproape 12% în aprilie (de la aproximativ 6% în martie) iar rata inflației se apropie de 4%.

Nu în ultimul rând, accesibilitatea achiziționării unei noi locuințe se află la cel mai bun nivel din istoria modernă a pieței rezidențiale locale. În prezent sunt necesare circa 101 salarii medii pentru a achiziționa un apartament nou cu două camere (50 de metri pătrați utili) în Capitală, față de 102 salarii medii în martie 2020, conform indexului de profil calculat de SVN Romania.

Ultimele 14 luni, deși dificile ținând cont de pandemia Covid-19, nu au adus o înrăutățire a accesibilității achiziționării unei locuințe. Comparativ, în ianuarie 2019 erau necesare 107 salarii medii pe economie iar în ianuarie 2018 erau necesare 117 salarii medii pe economie.

Cum evoluează vânzările de locuințe până acum?

Ionuț Nicolescu: Lunile ianuarie, februarie, martie și aprilie din 2021 au fost cele mai bune luni dintre lunile de profil din ultimii cinci ani din punct de vedere al numărului de tranzacții imobiliare încheiate, conform statisticilor oficiale.

Piața rezidențială nu doar că a recuperat în trimestrul IV din 2020 toată scăderea cauzată de restricțiile de circulație din timpul perioadei de Stare de Urgență, dar a înregistrat și o creștere semnificativă la începutul lui 2021. Momentul bun al pieței rezidențiale locale se bazează pe fundamentele mult mai temeinice ale pieței, de la nivelul bun de accesibilitate la oferta adaptată și la revenirea macroeconomică generală.

Primele cinci luni din 2021 au adus cu 36% mai multe tranzacții imobiliare la nivel național comparativ cu perioada similară din 2020, conform statisticilor Agenției Naționale de Cadastru și Publicitate Imobiliară.

Daca majorarea față de 2020 poate fi explicată prin faptul că în urmă cu doi ani am avut o perioadă de două luni de restricții de circulație, rezultatele din 2021 sunt cu 30% mai mari și față de primele cinci luni din 2019, când piața nu era influențată negativ de pandemia Covid-19.

Creșteri similare – sau mai mari – au fost înregistrate în toate marile piețe rezidențiale regionale din România, atât față de 2020 cât și față de anii anteriori. În București și Ilfov, spre exemplu, avem o majorare anuală în primele cinci luni din 2021 de 57% a numărului de tranzacții. În Cluj s-a înregistrat o creștere de 12%, în timp ce tranzacțiile din Brașov au crescut cu 89%.

Se află piața rezidențială din România în fata unei bule, cauzată de creșterea prețurilor?

Ionuț Nicolescu: În acest moment nu suntem în fața unei bule. O bulă imobiliară poate fi definită prin creșteri abrupte de preț într-un interval de timp foarte scurt, majorările fiind efectuate în scop speculativ – pentru revânzare. Dacă ne amintim de perioada 2008, majorările erau de peste 30% pe an. În plus, contextul actual nu este specific unor majorări speculative: vorbim de majorări de prețuri ale materialelor de construcții, care se vor reflecta în afaceri a zeci și sute de companii, dar și de salarii mai mari – atât în sectorul construcțiilor cât și la nivelul economiei.

Nu vedem niciun risc major, specific unei crize, pe termen scurt, ținând cont de nivelul bun al accesibilității achiziționării unei noi locuințe, care reprezintă una dintre cele mai bune temelii ale pieței rezidențiale.

Ca și în alți ani, factorii exogeni pieței imobiliare, precum evoluția macroeconomică sau o eventuală înrăutățire a climatului sanitar pot constitui principalii factori de risc, care să își pună amprenta asupra momentului bun înregistrat pe piața rezidențială.

Piața rezidențială nu s-a prabușit însă în ultimele 12 luni iar în absența unui nou lockdwon total, foarte puțin probabil, piața rezidențială va înregistra rezultate satisfăcătoare și în perioada următoare.

Care ar trebuie să fie elementele componente ale unei crize și câte sunt deja bifate în România?

Ionuț Nicolescu: O criză pe segmentul rezidențial ar trebui să fie definită printr-o absență sau o restrângere drastică a cererii pentru locuințe noi, o accesibilitate foarte slabă – comparativ, dacă acum sunt necesare 101 salarii pentru cumpărarea unui apartament nou cu 2 camere, în 2008 erau necesare nu mai puțin de 394 de salarii – o majorare bruscă a dobânzilor, de câteva procente, într-un timp foarte scurt, o criză macroeconomică și o majorare abruptă a prețurilor, de peste 20%, 25% într-un singur an.

Astăzi nu se înregistrează niciunul dintre aceste elemente – din contră, toți indicatorii sunt la cele mai bune niveluri înregistrate în ultimii ani. Indiferent de ce ne va rezerva viitorul, trebuie să fim cât mai bine pregătiți, proiectele să fie realizate cât mai temeinic realizate, iar strategiile de vânzări dar și echipele să fie cât mai bine adaptate.