One United Properties: scăderi consistente de vânzări în primele 9 luni

One United Properties, compania imobiliară a finanțiștilor Victor Căpitanu și Andrei Diaconescu, raportează un declin semnificativ al volumului de vânzări în primele nouă luni din 2025 și dependență ridicată de proiectele în construcție. Compania se confruntă, de asemenea, cu provocări în portofoliul comercial și cu riscuri legate de fluxul de numerar, ceea ce amplifică incertitudinea privind performanța financiară pe termen scurt și mediu.

Scădere semnificativă a volumului vânzărilor

În primele nouă luni din 2025, One United Properties a vândut și pre-vândut 467 de apartamente și spații comerciale, cu o suprafață totală de 42.634 mp și 570 de locuri de parcare. Comparativ cu aceeași perioadă a anului precedent, când au fost vândute și pre-vândute 713 unități și 1.071 de locuri de parcare, compania înregistrează o scădere semnificativă a volumului tranzacțiilor (-34% în unități și -41% în suprafață). Valoarea totală a vânzărilor rezidențiale a scăzut de la 190,6 milioane de euro în 9L 2024 la 137,7 milioane de euro în 9L 2025, ceea ce reprezintă o reducere de aproximativ 28%.

Creșterea prețului mediu pe metru pătrat cu 22% nu compensează scăderea volumului. Această majorare se datorează în principal vânzării unităților aflate în stadii avansate de construcție, cum ar fi proiectele One Lake Club și One High District, și nu unor lansări noi de pre-vânzări. În ultimele cinci trimestre, compania nu a adăugat noi unități în portofoliu, ceea ce limitează sursele de venituri suplimentare și expune grupul la volatilitatea cererii în segmentul premium.

Riscuri legate de fluxul de numerar

Sumele datorate de clienți pe baza contractelor active până la 30 septembrie 2025 se ridică la 372,6 milioane de euro pentru perioada 2025–2027, însă în primele nouă luni au fost încasate doar 106,9 milioane de euro. Din acestea, 46,6 milioane de euro reprezintă încasări în 2025, 232,2 milioane euro sunt estimate pentru 2026 și 93,8 milioane euro pentru 2027. Această concentrare a încasărilor pe următorii doi ani generează o dependență de plățile viitoare și introduce un risc de lichiditate pe termen scurt, în cazul în care clienții nu respectă termenele contractuale sau apar întârzieri în proiecte.

Provocări în portofoliul comercial

Portofoliul de spații comerciale și de birouri prezintă, de asemenea, provocări. Unele unități, precum cele din cadrul Bucur Obor, au fost lăsate intenționat neocupate pentru a permite relocarea temporară a unor operatori în timpul renovărilor. În cazul altor proiecte în construcție, gradul de ocupare nu este încă finalizat – exemplu fiind One Gallery, cu un procent de 76% pre-închiriere. Aceasta poate afecta veniturile reale din chirii și poate întârzia stabilizarea fluxului de numerar din activitatea comercială.

Dependența de proiecte în construcție

La 30 septembrie 2025, One United Properties avea în construcție 3.817 unități rezidențiale și 43.000 mp de spații comerciale și de birouri, cu finalizare planificată între 2025 și 2027. Această dependență de proiectele aflate în construcție implică un risc semnificativ: întârzierile de livrare, schimbările de costuri sau modificările în cererea de piață pot afecta marjele și performanța financiară.

Provocări pe termen lung în portofoliul de terenuri

Portofoliul de terenuri include 467.500 mp în proprietate sau pre-contracte, cu o valoare brută estimată a dezvoltării de 2,35 miliarde de euro și peste 9.650 de apartamente planificate. Majoritatea acestor proiecte se află în faza de planificare, iar realizarea lor depinde de obținerea autorizațiilor și de cererea de piață. Aceasta introduce incertitudini suplimentare legate de execuție, calendarul investițiilor și capacitatea companiei de a transforma planurile în venituri efective.