Piața imobiliară, datorii istorice. Primul recul major după 10 ani de creștere continuă

Datoriile dezvoltatorilor imobiliari din România au depășit, în ultimele luni, nivelul istoric de 35 de miliarde de lei, o sumă dublă față de acum 10 ani. În contextul scăderii semnificative a pieței, peste 60% dintre companiile din acest sector au ajuns în risc de insolvență, arată o analiză realizată de compania de consultanță Frames. Nu este exclus ca 2026 să aducă noi recorduri negative pentru piața imobiliară, pe fondul creșterii taxelor și reducerii semnificative a cererii de spații locative.

Potrivit datelor oficiale de la Registrul Comerțului și Ministerul de Finanțe, dintre cele 7300 de firme care au cod CAEN dezvoltarea imobiliară, 564 au intrat în ultimii doi ani în proces de dizolvare, 310 și-au suspendat activitatea, iar 57 au ajuns în insolvență.

Datele statistice interpretate pe baza scorului Altman arată că, în prezent, peste 2700 de firme înregistrează un risc mare și foarte mare de insolvență, iar alte aprox. 1600 un risc mediu.
,,Scorul este construit pe o formulă care combină mai mulți indicatori financiari: profitabilitate, lichiditate, eficiența activelor și gradul de îndatorare. Prin această sinteză, modelul oferă o estimare numerică a riscului de insolvență’’, arată analiza Frames.

Gradul de îndatorare reprezintă, în momentul de față, cea mai mare problemă pentru investitori. În ultimii 2 ani, nivelul creanțelor din sectorul imobiliar a crescut cu peste 8 miliarde de lei, de la 26,8 mld lei (2020) la 33,2 mld. lei (2024)

19:14, 22.12.2025 • ECONOMIE

România, la un pas de recesiune în 2026. Avertisment dur: orice creștere de taxe poate prăbuși economia

,,Estimările preliminarii arată că în 2025, nivelul datoriilor înregistrate de dezvoltatorii imobiliari a trecut de 35 de miliarde de lei, semn că piața dă semne reale de dificultate’’, afirmă analiștii de la Frames.

Spre comparație, în urmă cu 10 ani, în 2015, nivelul datoriilor dezvoltatorilor era de 15,1 miliarde lei.
Și valoarea pierderilor nete a crescut semnificativ, de la 518,8 milioane lei în 2022 la 610,3 mil.lei în 2024.

Un sector extrem de vulnerabil

Potrivit analizei Frames, piața imobiliară din România traversează o perioadă de turbulențe majore, marcată de o fragilitate financiară extremă a dezvoltatorilor și de o scădere dramatică a profitabilității.
Analiza  structurii pieței scoate la iveală o realitate îngrijorătoare: dintr-un total de 7.300 de dezvoltatori activi, o proporție covârșitoare de 6.830 funcționează ca SRL-uri, în timp ce doar 81 sunt societăți pe acțiuni, capabile să atragă capital solid. Restul de 263 sunt organizați ca PFA-uri.

Această fragmentare indică o vulnerabilitate structurală: peste 80% dintre firmele din domeniu sunt microîntreprinderi, entități cu o putere financiară redusă, expuse direct la șocurile pieței. „Sunt dezvoltatori imobiliari cu capacitate financiară redusă, dependenți de cashflow și de dinamica pieței”, explică analiștii, subliniind dependența acestora de vânzările imediate pentru a supraviețui.

Prăbușirea profitabilității și explozia stocurilor

Datele financiare confirmă declinul. Cifra de afaceri a sectorului s-a comprimat sever, scăzând de la 7,55 miliarde de lei în 2022 la 6,4 miliarde de lei în 2024.

Mai mult, profitul net al companiilor s-a evaporat, pierzând peste 300 de milioane de lei în același interval (de la 1,8 miliarde la 1,5 miliarde lei). „Datele preliminarii pentru 2025 indică o accentuare a scăderii cifrei de afaceri și a profitului, pe fondul efectelor creșterii taxelor”, avertizează experții.

Consecința directă a scăderii vânzărilor este acumularea masivă de apartamente nevândute. Valoarea stocurilor a atins un nivel record, depășind 10 miliarde de lei în 2025, o creștere alarmantă față de cele 7,5 miliarde din 2022 și de doar 1,51 miliarde lei acum un deceniu.

Harta insolvenței: Bucureștiul, „zona zero” a riscului

Presiunea financiară, combinată cu majorarea taxelor și costurile ridicate de creditare, a împins sectorul în pragul colapsului. Analiza relevă că peste 60% dintre dezvoltatori prezintă un risc major de insolvență.

Situația este critică în Capitală: din cei peste 3.000 de dezvoltatori activi în București, peste 2.300 sunt clasificați cu risc mare și foarte mare de insolvență. Următoarele județe pe lista neagră sunt Cluj, Timiș și Constanța.

„Creșterea TVA la imobilele noi de la 9 la 21% a venit să pună gaz pe focul problemelor din acest sector. Majorarea TVA a accentuat și mai mult problemele, mai cu seamă că peste 80% dintre apartamentele vândute în România se încadrează la locuințe mici”, arată analiza.

Paradoxul construcțiilor: Se construiește, dar cine cumpără?

În ciuda dificultăților financiare, sectorul construcțiilor dă semne de reziliență pe hârtie. Comisia Națională de Strategie și Prognoză estimează o creștere a volumului lucrărilor de construcții cu 4% în 2026, după un avans de 9% în 2025. Lucrările de construcții noi ar urma să urce cu 4,7%, iar infrastructura (construcțiile inginerești) cu 5,7%.

Totuși, datele privind autorizațiile de construire oferă o imagine mixtă. În decembrie 2025 s-au eliberat 2.650 de autorizații, în scădere cu 9,4% față de luna anterioară, dar în creștere ușoară față de anul precedent. La nivelul întregului an 2025, s-au emis 37.252 de autorizații, cu un plus de 4,4%, creșterile fiind vizibile în toate regiunile, cu Nord-Vest (+309) și Centru (+279) în frunte.

Potrivit analizei Frames, viitorul pieței imobiliare românești pare să aparțină jucătorilor mari.
„Piața dezvoltării imobiliare va trece printr-o schimbare semnificativă, din sita modificărilor fiscale urmând să rămână, probabil, doar companiile mari, cu acces la finanțare și cu planuri bine definite. Micii investitori, cei care trăiau de la un proiect la altul, s-ar putea să aibă nevoie de salvare”, afirmă Adrian Negrescu, managerul Frames.

Această consolidare forțată ar putea duce la o piață mai stabilă, dar și mai puțin accesibilă pentru micii antreprenori.

,,Intrarea în piață a fondurilor de investiții va face ca multe dintre proiectele aflate în construcție sau care urmează să fie dezvoltate să fie construite cu focus pe închiriere.

În condițiile creșterii semnificative a chiriilor, această activitate devine tentantă pentru marii jucători străini care până acum au evitat România. Nu este exclus ca dezvoltările imobiliare pentru vânzare să se nișeze foarte mult, cu focus mai ales pe locuințele premium, cu un potențial de câștig mai mare’’, estimează Negrescu.

Sursa foto: Frames