Piața imobiliară în 2021. Câștiguri pentru piața rezidențială și cea industrială, incertitudini pentru sectorul birourilor

Piața imobiliară a înregistrat o creștere de 32% a investițiilor, cele mai mari tranzacții de terenuri au cumulat peste 220 milioane de euro, segmentul de office așteaptă anul acesta livrarea a peste 230.000 de noi mp, sectorul industrial a realizat o creștere de 60% a închirierilor față de anul precedent, iar rezidențialul a notat o sporire de până la 20% a prețurilor pentru locuințele de lux, se arată în raportul anual al Crosspoint Real Estate.  

Cu un aport de 6,6% la formarea PIB, sectorul construcțiilor nu numai că a supraviețuit loviturii date de epidemia globală, dar a înregistrat și o creștere în 2020, fiind unul dintre puținele sectoare care e a avut o contribuție pozitivă la creșterea PIB (0,8%).

„Cu toate acestea, anul trecut piața locală imobiliară și-a continuat evoluția, sectoarele industrial și rezidențial depășind chiar și cele mai optimiste așteptări. Deși viitorul pieței de birouri este incert, volumul proiectelor anunțate pentru livrare in 2021 indică o încredere a dezvoltatorilor în capacitatea de adaptare la noile condiții”, spune Ilinca Timofte, Research Analyst Crosspoint Real Estate.   

Creșteri ale investițiilor

Volumul total al investițiilor ce a fost de peste 805 milioane euro – o creștere de 32%, comparativ cu anul precedent. În pofida incertitudinii legate de viitorul sectorului birourilor, acest segment a rămas activul preferat al investitorilor în 2020, cu o pondere de 85,3% în volumul total al investițiilor, urmat de cel industrial, cu doar 10,3% din total.

Capitala a atras majoritatea investițiilor în 2020 (83%), deși în anii anteriori piețele regionale se conturaseră ca  niște alternative promițătoare pentru investitori.

Percepția pieței pentru 2021 este una pozitivă, cu investiții de peste 140 milioane euro înregistrate în primele 4 luni ale anului. Cu toate acestea, impredictibilitatea ce însoțește situația economică dar și neîncrederea în abilitatea de remontare a unor anumite segmente vor duce la o scădere a volumului total de investiții în perioada imediat următoare comparativ cu anii precedenți.

Office: 45% reînnoiri și renegocieri

Stocul total de spații de birouri în București a fost de puțin peste 3,3 milioane mp la sfârșitul anului 2020. Peste 150.000 mp de noi spații de birouri au fost livrați în 2020 în Capitală. Chiar dacă majoritatea proiectelor anunțate au fost finalizate la termen, în unele cazuri s-au înregistrat întârzieri sau chiar amânări ale livrărilor.

Peste 230.000 mp sunt planificați pentru livrare în 2021. Turnura bruscă pe care a luat-o piața în ultimul an a determinat unii dezvoltatori să își reexamineze planurile.

Peste 200.000 mp de spații de birouri au fost închiriați în București în 2020, o scădere de 46% față  de anul anterior. În plus, multe tranzacții (45%) au fost reînnoiri sau renegocieri.

Multe companii, în special cele din sectorul IT&C, au adoptat munca de acasă, cel puțin, până la sfârșitul anului. Aceste companii au rămas însă și în 2020 principala sursă a cererii de spații de birouri în București, cu o pondere de 31% din totalul închirierilor.

Piața arată semne de revenire în noul an, volumul închirierilor de spații de birouri înregistrând deja o creștere de 23% în primul trimestru din 2021, comparativ cu T1 2020. În total, în București s-au închiriat peste 68.000 de mp de spații de birouri în primele trei luni ale anului, 44% reprezentând preînchirieri.  

Industrial, sectorul câștigător

Stocul de spații industriale a atins la finele anului trecut 5,1 milioane mp, din care în jur de 2,4 milioane se află în zona Capitalei. Zonele de vest si nord-vest ale țării găzduiesc al doilea cel mai mare stoc de spații industriale, de aproximativ 35% din total.

Volumul închirierilor de spații industriale a depășit 735.000 mp în 2020, o creștere de 60% în comparație cu anul precedent. Majoritatea activității de închiriere s-a concentrat în jurul Bucureștiului, unde au fost închiriați 516.000 mp.

Este de așteptat ca 2021 să continue în aceeași tendință, primul trimestru al acestui an înregistrând deja o creștere semnificativă a cererii pentru spații industriale, de peste 220.000 mp, comparativ cu T1 2020 – când volumul închirierilor a fost de 67.000 de mp.  

În rezidențial cererea a crescut continuu

Conform datelor INS, în 2020 s-au livrat la nivel național 67.816 unități locative, puțin peste nivelul anului precedent. În București și Ilfov au fost date în folosință 20.800 noi unități rezidențiale.

În 2020 s-au emis 4.372 autorizații de construire în București și Ilfov, o scădere de 3% față de anul precedent. Aceeași ușoară scădere s-a înregistrat și la nivel național, cu un total de 41.395 de autorizații de construire emise în 2020. Pentru 2021, aproximativ 180 de noi ansambluri rezidențiale sunt planificate pentru livrare în București și Ilfov.

Tranzacțiile pe piața rezidențială au crescut semnificativ în ultimul trimestru al anului, astfel încât 2020 s-a încheiat cu un avans de 8% față de 2019 în totalul de unități tranzacționate. Tendința a fost observată și la nivel național, unde piețe regionale precum Cluj sau Timiș au înregistrat creșteri ale cererii de 30%, respectiv 25%. Deocamdată însă, locuințele din interiorul orașului au fost preferate de client în 2020, județul Ilfov marcând o scădere cu 6% a cererii față de 2019.

Terenurile, 95% creșteri ale tranzacțiilor

Cele mai mari tranzacții cu terenuri în București au totalizat peste 220 milioane euro în 2020, cu 7 tranzacții individuale de peste 10 milioane euro fiecare. Dezvoltatorii și investitorii au ținut pasul cu schimbările pieței și și-au mutat focusul spre piața rezidențială, în timp ce planurile de dezvoltare pentru proiecte de birouri au fost puse în așteptare. Piața tranzacțiilor cu terenuri a fost una extrem de dinamică în 2020, cu peste 118.000 tranzacții înregistrate în București și Ilfov, o creștere de 95%, din care 72.175 tranzacții numai în București.

Prețurile terenurilor în București și localitățile adiacente au înregistrat creșteri în 2020. În timp ce cele mai mari creșteri s-au observat în zonele centrale și de nord din interiorul orașului, prețurile au înregistrat majorări și în zonele periferice, în special în zonele consacrate pentru dezvoltări rezidențiale.

În pofida valorilor crescute, interesul investitorilor a fost constant de-a lungul anului și scumpirile sunt așteptate să continue și în 2021. Și vor duce probabil la un număr mai mic de tranzacții în următorul an. 2021 va oferi, de asemenea, o viziune mai clară asupra tendinței observate în 2020, aceea a dezurbanizării pe piața rezidențială.