Reguli esențiale pentru modificarea apartamentului: când e obligatorie autorizația de construire

Tot mai mulți români își modifică apartamentele pentru a câștiga spațiu sau confort, însă puțini știu că o simplă dărâmare de perete poate aduce amenzi de zeci de mii de lei. Legislația prevede clar ce lucrări necesită autorizație de construire și care pot fi făcute liber.

Ce legi trebuie să ai în vedere

Prevederile care reglementează lucrările de construcții dintr-un apartament de bloc se regăsesc în două acte normative:

• Legea nr. 50/1991 privind autorizarea executării lucrărilor de construcții
• Legea nr. 196/2018 privind înființarea, organizarea și funcționarea asociațiilor de proprietari și administrarea condominiilor

Conform Legii nr. 50/1991, executarea lucrărilor de construcții este permisă numai pe baza unei autorizații de construire. Prin lucrări de construcții se înțeleg, printre altele, lucrări de construire, reconstruire, consolidare, modificare, extindere, schimbare de destinație sau de reparare a construcțiilor de orice fel, precum și a instalațiilor aferente acestora.

Autorizația de construire este actul care conferă cetățenilor dreptul de a construi, precum și de a consolida sau repara o construcție deja existentă. Acest act este eliberat de primărie în baza unui dosar ce cuprinde o serie de avize, acorduri, proiect tehnic și are o valabilitate de cel mult 12 luni. Autorizația de construcție se emite la solicitarea deținătorului unui drept real (proprietatea, uz, uzufruct, etc.) asupra unui imobil, cu respectarea prevederilor documentațiilor de amenajare a teritoriului și urbanism.

Concret, dacă vrei să faci în apartament orice fel de lucrări care modifică structura de rezistență, caracteristicile inițiale ale construcțiilor sau aspectul arhitectural al acestora, proiectul tău va trebui să fie mai întâi aprobat de autoritățile locale. Acest lucru înseamnă că, dacă vrei să dărâmi un perete, fie că este vorba despre cel dintre balcon și camera de zi sau despre cei din BCA ai unei debarale, va trebui să obții autorizația de construire/desființare. La fel se întâmplă și în cazul în care vrei să construiești un perete despărțitor. Orice recompartimentare a locuinței necesită aprobare, în caz contrar existând posibilitatea unor sancțiuni.

Ce poţi modifica fără autorizaţie

Totuși, nu toate schimbările pe care le aduci locuinței tale trebuie să fie aprobate de primărie. Potrivit sroria.ro, dacă modificările pe care plănuiești să le execuți se numără printre cele de mai jos, atunci nu ai nevoie de autorizație de construire:

• Lucrările care nu modifică structura de rezistență, caracteristicile inițiale ale construcțiilor sau aspectul arhitectural al acestora
• Reparații la împrejmuiri, acoperișuri, învelitori sau terase, atunci când nu se schimbă forma acestora și materialele din care sunt executate
• Reparații și înlocuiri de tâmplărie interioară și exterioară, dacă se păstrează forma, dimensiunile golurilor și tâmplăriei
• Reparații și înlocuiri de sobe de încălzit
• Zugrăveli și vopsitorii interioare
• Zugrăveli și vopsitorii exterioare, dacă nu se modifică elementele de fațadă și culorile clădirilor

Cum obții autorizația de construire 

Procedura de obținere a aprobării pentru desființarea sau construirea unui perete sau a unei anexe a locuinței durează câteva săptămâni și presupune pregătirea unei documentații destul de complexe.

Mulți proprietari aleg să dărâme sau să construiască pereți în apartament fără să ceară măcar sfatul unui specialist. Riscul major este reprezentat de faptul că peretele sau pereții respectivi pot fi structurali, iar modificarea adusă apartamentului afectează structura de rezistență a întregului bloc. Un alt risc îl reprezintă amenda pe care o poți primi dacă inspectorii primăriei primesc o sesizare din partea vecinilor tăi. În plus, dacă în viitor vei dori să vinzi un apartament recompartimentat fără aviz, nu îi vei putea face cadastrul.

Pentru a primi autorizația de construire/desființare, trebuie să urmezi următorii pași:

1. Obține Certificatul de Urbanism

Certificatul de Urbanism este un act informativ pe care îl primești (în cel mult 30 de zile de la depunerea actelor) de la biroul de urbanism al primăriei de care aparții și în care regăsești toate condițiile pe care trebuie să le îndeplinești pentru a obține autorizația de construire/desființare.

Acte necesare (în majoritatea cazurilor) pentru obținerea Certificatului de Urbanism:

• Cerere-tip completată integral și corect și opis lucrare
• Acte de proprietate, cadastru și extras de carte funciară (copie)
• Copie carte de identitate proprietar
• Plan cadastral la scara 1:500 în două exemplare cu situația actuală și propunerea nouă
• Plan cadastral la scara 1:2000 în două exemplare
• Planul apartamentului și fotografii fațadă bloc pentru balcoane parter, accese, modificări fațadă, relevee și planuri cu propunere (eventual realizate de un arhitect, dacă este vorba despre un proiect mai complex)
• Chitanță achitare taxă legală (o poți plăti la casieria primăriei sau la trezorerie, iar cuantumul taxei se stabilește în funcție de suprafața pentru care se obține certificatul)

2. Realizează documentația tehnică pentru obținerea autorizației de construire/desființare (DTAC/DTAD)

Odată obținut Certificatul de Urbanism, în funcție de modificările pe care vrei să le execuți, va trebui să faci câteva drumuri pe la diverse instituții ale statului sau private, pentru a obține avize și acorduri.

Arhitectul îți va întocmi proiectul solicitat prin certificat, inclusiv releveul și documentația tehnică.

Când este vorba despre demolarea sau construirea unui perete într-un apartament de bloc, ți se poate solicita realizarea unei expertize tehnice. Expertul tehnic autorizat este singurul specialist care poate evalua starea tehnică a construcției și care poate stabili dacă structura de rezistență este sau va fi afectată de intervenții și dacă prezintă un risc seismic. Costul unei expertize tehnice poate varia între 200 și 400 de Euro.

Prin Certificatul de Urbanism ți se mai poate solicita un aviz de la Inspectoratul Teritorial în Construcții, dar, ca și în cazul expertizei tehnice, acest lucru depinde de la caz la caz.

O altă posibilă cerință este să închei contract cu o firmă de salubrizare care să ridice molozul rezultat în urma demolării peretelui/pereților.

După ce ai toată documentația necesară, urmează să o depui la serviciul de urbanism al primăriei de care aparții.

Acte necesare pentru obținerea autorizației de construire/desființare:

• Cerere-tip cu anexe și opis lucrare
• Certificat urbanism (copie )
• Documentația tehnică pentru autorizarea construirii/desființării (DTAC/DTAD)
• Avize, acorduri, declarații, studii stabilite și solicitate prin certificatul de urbanism
• Dovada, în copie legalizată, a titlului asupra imobilului, teren și/sau construcții, sau, după caz, extrasul de plan cadastral actualizat la zi și extrasul de care funciară de informare actualizat la zi
• Dovada privind achitarea taxelor legale
  – taxă autorizație de construire
  – chitanță taxă timbru arhitectură (Ordinul Arhitecților din România)

Autorizația de construire/desființare va fi emisă în termen de 30 de zile de la depunerea tuturor actelor necesare.

Când ai nevoie de acordul asociației de proprietari pentru modificările din apartament?

Dacă ai obținut autorizația de construire și ai început lucrările de reconfigurare a apartamentului, îți revine obligația de a anunța și asociația de proprietari în termen de 30 de zile de la încheierea lucrărilor. Din fericire, nu ai nevoie și de aprobarea asociației, pe lângă cea a autorității locale, pentru a executa modificări pe proprietatea individuală, însă Legea 196/2018 prevede următoarele:

Orice modificare a proprietății individuale care necesită emiterea unei autorizații de construire/desființare, în conformitate cu legislația în vigoare, se aduce la cunoștința asociației pentru înscrierea în jurnalul evenimentelor din cartea tehnică a construcției, prin depunerea în copie a actelor de autorizare, a procesului-verbal de recepție la terminarea lucrărilor și a planurilor din proiectul tehnic.

Citeşte şi: De ce a devenit periculos să cumperi un apartament în 2025. Ce trebuie să știi înainte să semnezi

Modificările suprafețelor construite sau utile se comunică președintelui asociației de proprietari și organului fiscal local în termen de 30 de zile de la încheierea lucrărilor și se introduc în cartea tehnică a construcției și în baza de date a asociației, în vederea stabilirii consumurilor corespunzătoare cu noile suprafețe utile.

Nerespectarea prevederilor legale în ce privește reconfigurarea unui apartament se consideră contravenție și va fi sancționată. Astfel, dacă în urma unor sesizări inspectorii locali constată că au fost efectuate modificări în apartament fără avizul primăriei, proprietarul poate primi amenzi de până la 100.000 lei.