Riscuri și semne de întrebare în guvernanța și situația financiară a One United Properties

Raportul One United Properties pentru primele nouă luni din 2025 scoate în evidență mai multe aspecte care ridică semne de întrebare privind guvernanța companiei, structura financiară și modul de raportare a veniturilor.

Creșterea datoriilor și a împrumuturilor

Compania a raportat un profit net în creștere de 18% față de aceeași perioadă a anului precedent, însă datoriile totale au urcat cu 13%, până la 2,3 miliarde de lei. Datoriile pe termen lung au crescut cu 16%, atingând 1,5 miliarde de lei, iar datoriile curente au avansat cu 9%, la 853,9 milioane de lei. Raportul subliniază că „majorarea datoriilor curente a fost determinată în principal de creșterea cu 68% a creditelor pe termen scurt de la bănci și alte entități” și de plățile în avans ale clienților.

În ceea ce privește finanțările pe termen lung, raportul menționează că acestea sunt utilizate pentru dezvoltări rezidențiale adresate clienților cu venituri medii, care necesită mai multe datorii decât proiectele premium: „Dezvoltările care vizează clienți cu venituri medii și medii spre mari necesită mai multe datorii decât dezvoltările adresate clienților cu venituri mari și foarte mari, unde aceștia plătesc suma integrală pe parcursul perioadei de construcției.”

Complexitatea recunoașterii veniturilor

Raportul atrage atenția asupra metodei de recunoaștere a veniturilor din vânzările rezidențiale, care poate genera confuzie pentru investitori. Veniturile sunt recunoscute progresiv pe durata construcției, ceea ce face dificilă interpretarea rezultatelor: „Dezavantajul acestei metode este că, spre deosebire de recunoașterea directă la un moment dat, metoda gradului de realizare adaugă straturi de complexitate, făcând ca situațiile financiare să fie mai greu de descifrat pentru unii investitori și analiști, generând uneori presupuneri incorecte legate de faptul că veniturile sau rentabilitatea Companiei sunt în scădere.”

14:04, 30.10.2025 • ECONOMIE

One United Properties admite că are probleme cu reputația și stabilitatea financiară a proiectelor

09:46, 22.10.2025 • ECONOMIE

One United Properties: scăderi consistente de vânzări în primele 9 luni

Raportul precizează că această metodă poate crea fluctuații ale marjelor de profit combinate între dezvoltări aflate în etape diferite de finalizare: „Unele dezvoltări ar putea fi în faza lor inițială cu investiții masive în infrastructură, în timp ce altele ar putea fi în etapele finale cu diferite tipuri de costuri. Când veniturile din aceste dezvoltări în construcție sunt combinate, marja de profit combinată poate arăta variații semnificative.”

Să cităm compania…

Valoarea Totală a Contractului: 1.000.000 euro
Costul Terenului: 100.000 euro
Costurile de Dezvoltare: 500.000 euro
Marja de Profit: 40% (sau 400.000 euro pentru întreaga dezvoltare)

Anul 0 (Începutul Contractului):
• La lansarea vânzărilor, clientul depune un avans de 30%, în sumă de 300.000 euro.
• Nu s-a realizat nicio construcție încă, așa că niciun venit sau profit nu este recunoscut la acest punct. Suma încasată – 300.000 euro – este înregistrată ca o datorie în bilanțul One United Properties.

Anul 1 (Sfârșitul Primului An):
• Să presupunem că 50% din dezvoltare este finalizată.
• 50% din valoarea totală a contractului minus suma aferentă terenului, sau 450.000 euro, este venitul care ar trebui recunoscut până la sfârșitul Anului 1, împreună cu suma de 100.000 euro referitoare la teren, care este recunoscută ca venit pentru 100% din anul 1 și în corespondență se recunoaște costul de vânzare al terenului, fără a se înregistra nicio marjă la valoarea terenului.
• Costul de vânzare reprezintă 50% din costurile de dezvoltare de 500.000 euro, așadar 250.000 euro, la care se adaugă costul terenului de 100.000 euro pentru 100% din anul 1, așa cum s-a menționat la punctul de mai sus.
• După cum s-a descris mai sus, 550.000 euro reprezintă venitul, 350.000 euro reprezintă costul, iar 200.000 euro este profitul.
• Având în vedere că One United Properties a încasat deja 300.000 euro, suma rămasă (250.000 euro) până la suma totală a veniturilor înregistrate de 550.000 euro, este recunoscută ca active contractuale la linia de creanță și datoria de 300.000 euro este corectată.
• Din punct de vedere al recunoașterii profitului pentru Anul 1, One United Properties ar recunoaște un profit de 200.000 euro (marjă relativă de 36%).

Anul 2 (Sfârșitul celui de-al Doilea An/La Livrare):
• Dezvoltarea este finalizată 100% până la sfârșitul celui de-al doilea an.
• Venitul total care trebuie recunoscut pe durata contractului este de 1.000.000 euro.
• Din această valoare totală, 600.000 euro (60% din 1.000.000 euro) reprezintă costul total, iar 400.000 euro (40% din 1.000.000 euro) este profitul total.
• Deoarece s-au recunoscut deja 550.000 euro venituri și 200.000 euro profit în Anul 1, venitul rămas care trebuie recunoscut în Anul 2 de către One United Properties este de 450.000 euro, cu un profit de 200.000 euro și o marjă relativă de 44%.

Scăderea stocurilor rezidențiale și lichidității numerarului

Stocurile rezidențiale ale companiei au scăzut cu 9%, ajungând la 952,5 milioane de lei, în principal din cauza ritmului susținut al vânzărilor și predării unităților către clienți. Totuși, această dinamică a contribuit la o reducere a numerarului cu 8%, la 398,2 milioane de lei. Raportul notează că „pe fondul nivelului ridicat al activității pe mai multe șantiere de construcție, poziția de numerar a scăzut cu 8% în primele nouă luni din 2025.”

Programul de răscumpărare a acțiunilor

Un alt aspect care poate genera riscuri pentru acționari este programul de răscumpărare a acțiunilor, aprobat pentru un maxim de 20% din capitalul social, cu o valoare de până la 884 milioane de lei. Membrii Consiliului de Administrație și cofondatorii nu vor participa, ceea ce poate lăsa controlul în mâinile altor investitori: „Membrii Consiliului de Administrație al Companiei, împreună cu cofondatorii, au confirmat că își vor menține numărul de acțiuni deținute și nu vor participa în cadrul programului.”