Pandemia a defectat piața birourilor. Cererea s-a redus cu 40%, iar piața subînchirierilor a ajuns la 60.000 mp

Deși analiștii credeau inițial că piața de retail va fi cea mai afectată de pandemia de coronavirus, din cauza trecerii în online a multor cumpărători, 2020 a fost unul dintre cei mai slabi ani din ultimul deceniu pentru piața de birouri din București.

Cererea totală a scăzut cu aproximativ 40% față de 2019, până la 214.000 de metri pătrați, cel mai jos nivel din 2012, iar cererea nouă a fost de aproximativ 70.000 de metri pătrați, potrivit raportului anual publicat de Colliers pentru 2020. Efectele „anului pandemic” continuă să fie resimțite în sectorul de birouri din București și în 2021, cu o recuperare care va dura probabil câțiva ani.

În afara Bucureștiului, cererea din cele patru mari subpiețe de birouri – Cluj-Napoca, Timișoara, Iași și Brașov – a scăzut cu aproximativ 19% în 2020, la 60.000 de metri pătrați, dar mai mult de jumătate din această suprafață a venit dintr-un singur contract de închiriere, o reînnoire de peste 30.000 de metri pătrați în Iași (Amazon).

Cererea mai mică de închirieri pe piața în ansamblu poate fi explicată prin faptul că acele companii care nu au fost în stadii avansate ale negocierilor sau nu au fost presate de nevoi imediate, precum expirarea contractului, au pus în așteptare toate deciziile majore legate de imobiliare până când obțin mai multă claritate.

19:50 • Sănătate

Se impun măsuri rapide, responsabile pentru evitarea unui dezastru în spitale, avertizează prof. Dorel Săndesc

La începutul lui 2021, nu s-a schimbat nimic, companiile având în continuare o strategie de tipul „wait and see”. Acestea preferă să vadă cum vor evolua vaccinările, care vor determina și momentul în care angajații se vor întoarce la birou.

Livrări în scădere, cerere redusă

În ceea ce privește livrarea de spații noi de birouri, în 2020 în Capitală, au apărut 156.000 de metri pătraţi de spaţii moderne, sub evaluarea inițială de aproximativ 200.000 de metri pătrați. O diferență mare față de cei 286.000 de metri pătrați livrați în 2019. În 2021, aproximativ 250.000 de metri pătrați de noi birouri moderne urmează să fie finalizate, circa 40% din această suprafață fiind preînchiriată la începutul de 2021.

Principalele livrări de spații de anul trecut sunt extinderea complexului de birouri Ana Tower, din zona Casa Presei Libere – Expoziției, a treia fază în dezvoltarea proiectului Globalworth Campus, situat în zona Dimitrie Pompeiu, One United’s One Tower din Floreasca – Barbu Văcărescu, o altă clădire în proiectul Campus 6 al Skanska și faza finală a proiectului de birouri The Bridge, dezvoltat de Forte în Centru Vest. Cu aceste noi dezvoltări, suprafața generală închiriată a birourilor din București se apropie de pragul de 3 milioane de metri pătrați.

„În general, noile livrări au rămas bine primite în București, care are în continuare o ofertă redusă de spații de birouri moderne pe cap de locuitor în comparație cu alte centre de servicii europene. Dar, cum momentul nu a fost unul favorabil, unele dintre noile livrări au avut rate de ocupare sub medie comparativ cu anul record din 2019. Mai mult, pandemia a favorizat apariția unei piețe secundare alimentate de spațiile suplimentare închiriate de către marile corporații. Majoritatea acestor companii au închiriat speculativ câteva spații suplimentare pentru a se potrivi creșterii preconizate a numărului de angajați. Pe baza estimărilor noastre, oferta de subînchiriere la sfârșitul anului 2020 depășea deja 60.000 de metri pătrați, mai mult de 2% din stoc, și aceasta a crescut în primul trimestru al anului 2021”, explică Sebastian Dragomir, Partner and Head of Office 360° la Colliers.

Piața subînchirierilor

Piața de subînchirieri a fost alimentată de pandemia de Covid-19, majoritatea angajaților din birouri începând să lucreze de acasă. Explozia de cazuri de coronavirus din toamna anului trecut a amânat planurile pentru o revenire până la final de 2020, multe companii avansând acum jumătatea anului 2021 ca o ținta tentativă. În medie, între 10% și 20% dintre angajați au revenit în birouri, multe companii înregistrând procente cu o singură cifră.

Acum, piața este una a chiriașilor, iar proprietarii vor fi nevoiți să devină mai flexibili și mai generoși în stimulente pentru a atrage și a păstra chiriași. Clădirile mai vechi vor fi mult mai expuse, iar proprietarii lor ar putea fi forțați să fie și mai generoși și poate chiar să scadă chiriile cu 5%-10%. Rata de neocupare, anul trecut a fost atins maximul ultimilor patru ani – 13,75%, în creștere de la puțin peste 10% în anul precedent și ar putea să crească până la 18% până la sfârșitul anului pe piața de birouri din București.

„Vedem acum proprietari care oferă contracte de închiriere sub durata standard de 5 ani și sunt, de asemenea, puțin mai flexibili în ceea ce privește opțiunile de încheiere. Presiuni suplimentare asupra chiriilor apar pe fondul creșterii subînchirierilor, care oferă potențialilor chiriași birouri amenajate la chirii destul de atractive și condiții chiar mai flexibile. Impactul asupra chiriilor este probabil să fie diferit, iar clădirile noi de clasa A ar trebui să fie în regulă: ele tind să aibă chiriași mari de tip blue chip, adică firme solide, și, deși acestea ar putea începe să subînchirieze o parte din birourile lor, clădirile foarte bune din București au avut oricum o rată de ocupare peste medie ciclul trecut și ne-am aștepta ca lucrurile să rămână așa”, spune Sebastian Dragomir.

Amânări de proiecte

Mai departe, consultanții Colliers se așteaptă ca o mulțime de clădiri planificate pentru 2022 sau mai târziu să fie amânate cel puțin până când piața se va echilibra. În mod normal, există cel puțin 400.000 de metri pătrați pentru care expiră contractelor de închiriere în fiecare an, iar în 2021 e posibil ca puține dintre acestea să fie reînnoite, atât din cauza problemelor economice actuale, cât și a impactului permanent al muncii la distanță.

Însă, piața ar putea depăși 4 milioane de metri pătrați până la sfârșitul noului deceniu și ar putea să se apropie chiar de pragul  5 milioane de metri pătrați, dacă nu va exista altă criză (economică).

„Orașele regionale vor rămâne alternative mai puțin costisitoare în comparație cu Bucureștiul și vor continua să aibă piețe ale muncii mai puțin restrictive. Ne așteptăm ca acestea să înceapă să se dezvolte mai repede decât Bucureștiul cândva în acest deceniu”, conchide Sebastian Dragomir.