One United Properties în S1 2025: Lichiditate în scădere, expunere ridicată pe filiale și riscuri crescute în context macroeconomic incert

One United Properties, compania imobiliară a finanțiștilor Victor Căpitanu și Andrei Diaconescu, a publicat raportul financiar pentru semestrul 1 al anului 2025, evidențiind o serie de evoluții care pot avea impact semnificativ asupra structurii financiare și a riscurilor operaționale ale societății. Analiza datelor arată o reducere abruptă a lichidității, creșterea expunerii pe filiale, majorarea provizioanelor pentru pierderi de credit și o serie de factori care pot afecta continuarea activității în context macroeconomic volatil.

Lichiditate în scădere accentuată

Numerarul și echivalentele de numerar ale One United Properties au înregistrat o scădere dramatică în primul semestru din 2025, de la 141,78 milioane RON la 31 decembrie 2024, la 58,91 milioane RON la 30 iunie 2025. Aceasta reprezintă un declin de 82,87 milioane RON, echivalent cu 58% în doar șase luni, ceea ce sugerează o reducere semnificativă a rezervelor de lichiditate disponibile pentru acoperirea obligațiilor curente.

Scăderea lichidității amplifică vulnerabilitatea companiei la șocuri externe, cum ar fi presiunile macroeconomice generate de războiul Rusia-Ucraina, inflația ridicată și costurile energetice crescute. O rezervă de numerar redusă limitează capacitatea societății de a face față cheltuielilor neprevăzute și poate obliga compania să apeleze la surse externe de finanțare, ceea ce ar majora costurile financiare și riscul asociat gradului de îndatorare.

Analiza notei financiare indică mai multe cauze ale acestui declin:

15:34, 07.08.2025 • ECONOMIE

One United Properties raportează cifre slabe și ascunde adevărul în comunicatul oficial

09:30, 01.08.2025 • ECONOMIE

Alarmă financiară la One United Properties: datorii record către filiale, lipsă de garanții și riscuri sporite de neplată

• Majorări de capital și conversii de împrumuturi în capital social: One Gallery Floreasca a beneficiat de o majorare de capital de 34,78 milioane RON, iar One Băneasa Airpark de 14 milioane RON. Aceste tranzacții au drenat lichiditatea companiei-mamă, fără a genera fluxuri imediate de numerar.
• Plăți pentru achiziții de participații: Compania a efectuat plăți inițiale pentru achiziția a 8% din capitalul social al unor entități, însumând peste 1 milion EUR, ceea ce a redus disponibilitățile de numerar.
• Finanțarea filialelor prin împrumuturi masive: Continuarea acordării de împrumuturi către filiale a blocat lichidități care ar fi putut fi utilizate pentru obligații curente sau pentru noi investiții.

Consecințele acestei scăderi se reflectă și în indicatorii de lichiditate: Cash Ratio și Current Ratio se deteriorează, iar compania poate fi nevoită să recurgă la credite pe termen scurt pentru a menține operațiunile, ceea ce crește presiunea asupra costurilor financiare și asupra structurii de capital.

Creșterea împrumuturilor către filiale

Expunerea financiară a One United Properties pe filiale a crescut semnificativ în prima jumătate a anului 2025, soldul împrumuturilor ridicându-se la 949,03 milioane RON, față de 795,16 milioane RON la sfârșitul anului 2024. Aceasta reprezintă o creștere de 153,87 milioane RON (+19%), reflectând o dependență ridicată a filialelor de finanțarea internă și o blocare a lichidităților la nivelul companiei-mamă.

Riscurile asociate acestei strategii sunt multiple:

• Blocarea capitalului: Banii acordați sub formă de împrumuturi nu generează cash-flow imediat, întrucât încasarea depinde de finalizarea și vânzarea proiectelor imobiliare. Orice întârziere în realizarea proiectelor poate afecta disponibilitățile companiei-mamă.
• Suprapunerea cu credite bancare externe: Filialele au acumulat împrumuturi și credite bancare simultan, ceea ce crește gradul de îndatorare consolidat și riscul de insolvență. Exemple relevante din nota 5 a raportului includ:
  • One Cotroceni Park Office Faza 2 SRL: 47 milioane RON împrumut de la societatea-mamă + credite bancare.
  • One Lake Club SRL: 103,5 milioane RON împrumut + credite bancare.
  • One Gallery Floreasca SA: 54,1 milioane RON împrumut + credite bancare.

Această structură arată o concentrare ridicată a capitalului pe proiecte imobiliare și o expunere disproporționată față de numerarul disponibil, ceea ce poate genera dezechilibre financiare și necesitatea unor surse suplimentare de finanțare în caz de corecții ale pieței imobiliare.

Creșterea provizioanelor pentru pierderi de credit

Provizioanele pentru pierderi de credit au înregistrat o creștere de 597.407 RON în S1 2025, ajungând la 7,88 milioane RON, comparativ cu 7,28 milioane RON la sfârșitul anului 2024 (+8,2%). Această evoluție indică o deteriorare a calității creanțelor, inclusiv a împrumuturilor acordate filialelor, și reflectă incertitudini privind recuperabilitatea sumelor în contextul actual al pieței imobiliare și al condițiilor macroeconomice.

Factorii de risc relevanți includ:

• Dobânzi ridicate și cerere volatilă pe piața imobiliară, care pot întârzia rambursarea împrumuturilor și pot genera pierderi suplimentare.
• Creșterea expunerii pe filiale, care amplifică efectul financiar al întârzierilor sau al neîncasărilor, indicând o legătură directă între expansiunea financiară și riscul de credit.
• Provizioane insuficiente în raport cu dimensiunea împrumuturilor, ceea ce poate conduce la pierderi semnificative neacoperite în cazul în care unele filiale întâmpină dificultăți financiare.

În concluzie, această tendință de creștere a provizioanelor evidențiază potențiale riscuri financiare și necesitatea unei monitorizări stricte a fluxurilor de numerar și a solvabilității filialelor pentru a preveni deteriorarea capitalului și a profitabilității companiei-mamă.

TVA de recuperat și creanțe comerciale

TVA-ul de recuperat a scăzut semnificativ în S1 2025, de la 39,9 milioane RON la 31 decembrie 2024 la 25,5 milioane RON la 30 iunie 2025. Această reducere contribuie la o ușoară îmbunătățire a lichidității pe termen scurt, prin eliberarea unor resurse financiare care anterior erau blocate în conturile de TVA.

Totuși, această îmbunătățire este parțial contrabalansată de menținerea unui nivel ridicat al creanțelor comerciale și al dividendelor neîncasate, care însumează 191,3 milioane RON și, respectiv, 39,9 milioane RON. Capitalul blocat în aceste creanțe limitează flexibilitatea financiară a companiei și crește dependența acesteia de încasarea acestor sume pentru susținerea activității curente, inclusiv pentru acoperirea cheltuielilor operaționale și a obligațiilor financiare.

Riscurile asociate includ:

• Întârzierea încasărilor: În cazul dividendelor neîncasate de la filiale, disponibilitatea numerarului poate fi afectată, ceea ce poate genera tensiuni asupra cash-flow-ului.
• Blocarea capitalului în proiecte cu ciclu lung: Proiectele imobiliare dezvoltate de filiale generează fluxuri de numerar decalate în timp, ceea ce prelungește perioada în care numerarul este indisponibil pentru compania-mamă.
• Dependența de politicile interne ale filialelor: Încasarea dividendelor depinde de profitabilitatea și distribuția internă a filialelor, accentuând riscul operațional și financiar.

Provizioane pentru deprecierea investițiilor în filiale

One United Properties a efectuat un test de depreciere pentru investițiile în filiale, rezultând un provizion de 4,216 milioane RON. Aceasta semnalează că anumite investiții nu mai au valoare recuperabilă egală sau mai mare decât cea contabilă, ridicând semne de întrebare privind viabilitatea și rentabilitatea unor proiecte.

Implicațiile principale sunt:

• Ajustări viitoare ale profitului net: Dacă trendul actual se menține, compania ar putea fi nevoită să recunoască pierderi suplimentare, afectând capitalurile proprii.
• Performanța proiectelor imobiliare: Provizionul sugerează că unele proiecte nu generează fluxuri de numerar suficiente pentru a acoperi valoarea investiției, ceea ce poate indica întârzieri, costuri neprevăzute sau vânzări sub așteptări.
• Legătura cu riscurile financiare generale: Creșterea expunerii pe filiale și împrumuturile masive acordate acestora amplifică efectul financiar al eventualelor deprecieri, crescând riscul de pierderi consolidate în cadrul grupului.

Această măsură de provizionare este un semnal de precauție și reflectă necesitatea unei monitorizări continue a performanței investițiilor și a solvabilității filialelor.

Planul de beneficii pe bază de acțiuni (SOP)

Planul SOP al One United Properties, evaluat la aproximativ 19,9 milioane RON (din care 3,5 milioane RON pe termen scurt), permite acordarea de acțiuni sau opțiuni către angajații cheie, condiționat de îndeplinirea unor criterii de performanță. Deși poate reprezenta un instrument de motivare și aliniere a intereselor managementului cu cele ale acționarilor, acest plan are și implicații financiare și strategice importante:

• Reducerea profitabilității nete: Cheltuiala aferentă planului este recunoscută în contul de profit și pierdere, ceea ce diminuează rezultatul net al companiei pentru semestrul analizat.
• Posibilă diluare a capitalurilor existente: Exercitarea opțiunilor/acțiunilor va crește numărul de titluri în circulație, reducând cota-parte a acționarilor existenți, cu impact asupra valorii pe acțiune.
• Presiune asupra deciziilor de investiții: Într-un context de lichiditate redusă și expunere ridicată pe filiale, implementarea planului SOP poate determina managementul să adopte strategii mai agresive pentru atingerea obiectivelor de performanță asociate opțiunilor.
• Riscuri pentru acționarii minoritari: Dimensiunea semnificativă a pachetelor acordate (până la 5% din capitalul social) poate genera efecte de diluare nejustificate, dacă nu este corelată cu creșterea valorii companiei.

Astfel, planul SOP reprezintă atât un instrument de motivare, cât și un factor suplimentar de presiune financiară și strategică pentru companie, în contextul riscurilor deja identificate pe lichiditate, împrumuturi către filiale și deprecierea investițiilor.

Factori de risc pentru continuitatea activității

One United Properties se confruntă cu o serie de riscuri externe care pot afecta semnificativ continuitatea activității și stabilitatea financiară a grupului. Printre acestea se numără:

• Conflictul Rusia-Ucraina: Tensiunile regionale continuă să genereze incertitudine economică, inclusiv creșteri ale costurilor materialelor de construcții și dificultăți în aprovizionare, ceea ce poate întârzia sau majora costurile proiectelor imobiliare.
• Presiuni fiscale și procedura de deficit excesiv în România: România se află sub monitorizare privind deficitul bugetar, ceea ce poate determina ajustări fiscale și bugetare, influențând mediul economic și, implicit, cererea pe piața imobiliară.
• Dobânzi ridicate: Costurile ridicate ale finanțării afectează atât accesul companiei la credite externe, cât și capacitatea clienților de a achiziționa proprietăți, ceea ce poate întârzia vânzările și încasările.
• Presiuni inflaționiste și costuri energetice crescute: Acestea majoră cheltuielile de construcție și pot reduce atractivitatea economică a proiectelor, afectând fluxurile de numerar anticipate.

În acest context, strategia companiei, bazată pe împrumuturi interne către filiale și finanțare bancară externă, este vulnerabilă. Orice corecție a pieței imobiliare, întârzieri în vânzări sau încasări poate genera tensiuni de lichiditate și poate pune presiune suplimentară asupra capitalului și profitabilității grupului.

Concentrare pe proiecte imobiliare finanțate prin datorie

Structura finanțării proiectelor indică un nivel ridicat de concentrare și levier financiar. Compania-mamă a acordat împrumuturi masive filialelor, în timp ce numerarul disponibil a scăzut cu 58% în primele șase luni ale anului 2025. În paralel, filialele au contractat și credite bancare semnificative, ceea ce generează o combinație de datorii multiple pe aceleași proiecte.

Această strategie are mai multe implicații:

• Risc de blocaj financiar: În cazul întârzierilor în vânzarea proiectelor sau a scăderii cererii, fluxurile de numerar pot deveni insuficiente pentru acoperirea datoriilor, obligând compania să caute finanțări suplimentare.
• Expunere concentrată: Dependența de un număr limitat de proiecte crește vulnerabilitatea grupului la schimbările de pe piața imobiliară locală. Lipsa diversificării accentuează riscul de pierderi în cazul unor evoluții adverse.
• Impact asupra fluxului de numerar operațional: Fondurile alocate filialelor nu generează cash-flow imediat pentru compania-mamă, ceea ce limitează capacitatea de a acoperi cheltuielile curente sau de a distribui dividende.

Astfel, strategia actuală de finanțare indică un levier financiar ridicat și o expunere concentrată pe riscuri specifice pieței imobiliare, ceea ce impune o monitorizare atentă a proiectelor și a disponibilităților de numerar.

Structura capitalului și acțiuni proprii

Structura capitalului societății și politicile de gestionare a acțiunilor proprii ridică semne de întrebare privind lichiditatea și impactul asupra acționarilor:

• Consolidarea nominală a acțiunilor: Creșterea valorii nominale de la 0,2 RON la 10 RON poate fi percepută ca o măsură cosmetică, reducând lichiditatea acțiunilor și atractivitatea titlurilor pentru investitori, mai ales pentru cei care tranzacționează pe volume mari. Fără o justificare clară în raportul administrativ, această modificare poate crea percepția unei încercări de cosmetizare a valorii companiei.
• Creșterea ponderii acțiunilor proprii: Soldul a crescut de la 14,3 milioane la 22,9 milioane, indicând achiziții masive care reduc free-float-ul și pot limita tranzacționarea liberă pe piață. Această politică poate fi corelată cu planul SOP și destinată stimulentelor pentru management, generând riscuri de diluare pentru acționarii minoritari.
• Impact asupra investitorilor minoritari: Emiterea de acțiuni suplimentare sau achizițiile proprii, dacă nu sunt transparente și corelate cu obiective clare, poate reduce proporția de capital și drepturile economice ale acționarilor existenți, afectând atractivitatea investiției.

În ansamblu, aceste decizii privind structura capitalului și acțiunile proprii trebuie analizate în contextul riscurilor financiare și de lichiditate identificate anterior, pentru a evalua sustenabilitatea pe termen mediu și lung a companiei.

Cheltuieli cu impozitul și profitul

În semestrul I 2025, cheltuielile One United Properties cu impozitul pe profit au înregistrat o creștere semnificativă, de la 2,85 milioane RON în S1 2024 la 5,23 milioane RON, ceea ce reprezintă o majorare de aproximativ 83%. Această creștere ridică întrebări privind sursa exactă a majorării: dacă este generată de creșterea veniturilor din dividende și dobânzi sau de modificări în regimul fiscal aplicabil (cum ar fi trecerea de la impozit pe venit micro la impozit pe profit sau modificări ale deductibilităților).

În paralel, provizioanele pentru ajustări și pierderi sunt relativ reduse, în valoare de aproximativ 1 milion RON. În contextul expunerii mari pe împrumuturi către filiale (949 milioane RON), nivelul scăzut al provizioanelor poate expune compania la pierderi semnificative neacoperite în cazul deteriorării performanței financiare a filialelor. Această combinație între creșterea obligațiilor fiscale și provizioanele reduse accentuează riscul asupra fluxului de numerar și asupra capitalului propriu.

Relațiile cu părțile afiliate și dependența de dividende

Structura veniturilor companiei evidențiază o dependență extremă de filialele grupului. În S1 2025, veniturile din dividende și dobânzi au depășit 180 milioane RON, reprezentând aproape 100% din totalul veniturilor. Această dependență implică riscuri semnificative: dacă filialele nu distribuie dividende sau întâmpină dificultăți financiare, fluxurile de numerar ale companiei-mamă ar putea fi afectate drastic.

În același timp, datoriile către entități afiliate se ridică la 173,6 milioane RON, ceea ce indică o dependență financiară bidirecțională și concentrare a capitalului în cadrul grupului. Această structură poate genera riscuri de lichiditate, mai ales dacă obligațiile către afiliați devin exigibile pe termen scurt și numerarul disponibil nu este suficient pentru acoperirea lor. Astfel, modelul de afaceri actual reflectă un holding financiar, cu expunere ridicată pe profitabilitatea filialelor și o lipsă de fluxuri operaționale recurente proprii.

Venituri și cheltuieli operaționale

Analiza veniturilor și cheltuielilor operaționale arată o dependență aproape exclusivă de dividende și dobânzi, în timp ce fluxurile generate direct din activitatea operațională (dezvoltarea imobiliară) sunt aproape inexistente. În S1 2025, veniturile totale din exploatare s-au ridicat la 181,9 milioane RON, provenind aproape integral din surse financiare interne.

De asemenea, alte venituri, care în 2024 însumau 18,3 milioane RON, au dispărut în S1 2025, ceea ce ridică întrebări privind sustenabilitatea și recurenta acestor fluxuri.

Cheltuielile generale de administrație și consultanță au scăzut semnificativ față de perioada precedentă. Această reducere poate fi interpretată fie ca un rezultat al eficientizării costurilor, fie ca o raportare selectivă a cheltuielilor, posibil prin transferul unor costuri către alte entități din grup, pentru a cosmetiza rezultatele semestriale ale companiei-mamă.

Prin urmare, structura veniturilor și cheltuielilor subliniază vulnerabilitatea companiei la orice perturbare a fluxurilor de dividende și dobânzi și evidențiază lipsa unui model operațional generatoare de numerar propriu.

Datorii comerciale și alte datorii

Structura și evoluția datoriilor comerciale și a altor obligații reprezintă un element critic pentru evaluarea sănătății financiare a One United Properties. Nivelul și termenele acestor datorii pot influența direct lichiditatea și capacitatea companiei de a-și onora obligațiile curente.

• Riscuri legate de termene scurte de plată: Dacă datoriile comerciale sau alte obligații devin exigibile pe termen scurt, compania poate întâmpina tensiuni de numerar, mai ales într-un context în care numerarul disponibil a scăzut cu 58% și încasările depind de dividendele și dobânzile primite de la filiale.
• Structura datoriilor: Alte datorii pot include obligații fiscale, leasing, salarii sau bonusuri. Fluctuațiile nejustificate ale acestor poziții pot indica eventuale ajustări contabile, transferuri de costuri către entități din grup sau amânarea înregistrării unor cheltuieli pentru a cosmetiza rezultatele.
• Implicații pentru cash-flow: În lipsa unor surse interne suficiente sau a încasărilor programate din filiale, compania poate fi nevoită să apeleze la credite pe termen scurt pentru a-și acoperi obligațiile, ceea ce ar putea crește costurile financiare și gradul de îndatorare consolidat.

Prin urmare, monitorizarea atentă a structurii datoriilor și a termenelor de plată este esențială pentru evitarea riscurilor de lichiditate și menținerea stabilității operaționale a grupului.

Contingențe și angajamente

Contingențele și angajamentele contractuale reprezintă un alt factor important de risc pentru One United Properties, mai ales în contextul unei strategii bazate pe finanțarea masivă a filialelor și pe dependența de dividende pentru fluxul de numerar.

• Garanții și scrisori de confort: Emiterea acestor instrumente pentru împrumuturile acordate filialelor constituie riscuri contingente semnificative. În cazul în care filialele nu-și onorează obligațiile, compania-mamă poate fi nevoită să suporte integral datoria, ceea ce poate genera pierderi majore neprevăzute.
• Procese și litigii fiscale: Lipsa unor provizioane explicite în situațiile financiare poate ascunde riscuri legate de litigii comerciale sau controale fiscale (de exemplu, verificări ANAF privind deductibilități sau impozitarea grupului). Aceste riscuri neidentificate pot afecta profitabilitatea și capitalurile proprii în viitor.
• Angajamente contractuale pentru proiecte viitoare: În lipsa veniturilor proprii consistente, obligațiile contractuale pentru dezvoltarea de noi proiecte, precum și garantarea finanțării pentru filiale, pot amplifica efectul de levier financiar și riscul sistemic asupra grupului. Orice întârziere sau blocaj în implementarea acestor proiecte poate necesita finanțări suplimentare, crescând vulnerabilitatea la șocuri externe și presiuni macroeconomice.

Astfel, contingențele și angajamentele, combinate cu modelul de afaceri concentrat pe filiale și finanțări interne, subliniază o expunere ridicată la riscuri de lichiditate și financiare, care necesită monitorizare permanentă și planuri de atenuare a riscurilor.

Astfel, semestrul 1 2025 pentru One United Properties se caracterizează printr-un dezechilibru financiar accentuat: lichiditate redusă, expunere ridicată pe filiale și proiecte imobiliare, creșterea provizioanelor pentru pierderi de credit și depreciere a investițiilor, precum și o dependență totală de veniturile din dividende și dobânzi. În contextul riscurilor macroeconomice și al pieței imobiliare volatile, aceste aspecte sugerează o vulnerabilitate semnificativă a grupului, cu posibile efecte asupra profitabilității, capitalurilor proprii și continuității activității.

ONE_20250827183535_ONE-S1-2025-RO