Găuri negre în patrimoniul CFR Marfă: 16 imobile „invizibile” juridic și chirii înghețate sub prețul pieței

Un control al Curții de Conturi la SNTFM „CFR Marfă” SA a dezvăluit o gestionare defectuoasă a activelor strategice în perioada 2022–2024: active operaționale în valoare de aproape 18 milioane de lei figurează în contabilitate, dar nu există oficial în cadastrul național, în timp ce contracte de închiriere profitabile au fost lăsate „la liber”, fără renegocierea obligatorie a tarifelor. Raportul instituției de control a scos la lumină un mecanism al neglijenței administrative în care dreptul de proprietate asupra unor hale și remize din București-Triaj nu este consolidat juridic, iar veniturile din chirii stagnează, sfidând inflația și procedurile interne. Compania este deținută de Ministerul Transporturilor.

18 milioane de lei, o nimica toată

Curtea de Conturi a identificat 16 imobile evidențiate în contabilitatea entității, cu o valoare contabilă cumulată de 17.964.819 lei, care nu sunt înscrise în sistemul de cadastru și publicitate imobiliară. Imobilele sunt situate în principal în București, pe strada Teodor Neagoe nr. 71, și fac parte din infrastructura utilizată în activitatea de transport feroviar de marfă.

Lista acestor bunuri include clădiri cu funcțiuni operaționale și auxiliare, respectiv ateliere de revizie, hale, remize de locomotive, magazii de materiale, birouri administrative, clădiri de cazare, spații tehnice și alte construcții aferente activității de exploatare feroviară. Bunurile figurează în evidențele contabile și în registrul mijloacelor fixe, ceea ce confirmă existența lor în patrimoniul entității și utilizarea lor în activitatea curentă.

Potrivit legislației aplicabile, respectiv Legea cadastrului și publicității imobiliare nr. 7/1996, înscrierea imobilelor în cartea funciară are caracter obligatoriu. Raportul consemnează că aceste imobile nu sunt intabulate. În lipsa intabulării, dreptul de proprietate nu produce efecte de opozabilitate deplină față de terți. Această situație înseamnă că dreptul de proprietate, deși evidențiat contabil, nu este consolidat juridic prin sistemul de publicitate imobiliară.

Curtea de Conturi a reținut că nu au fost finalizate demersuri pentru întocmirea documentațiilor cadastrale și pentru înscrierea tuturor imobilelor în cartea funciară. Nu sunt prezentate documente care să ateste parcurgerea integrală a procedurilor de cadastrare pentru cele 16 imobile identificate. Situația privește active utilizate în mod curent în activitatea operațională a entității, cu o valoare contabilă totală de 17.964.819 lei.

Chiriile au înghețat

A doua categorie de constatări se referă la contractul de închiriere nr. CZ 5.1/1336/31.05.2021 încheiat între SNTFM CFR Marfă SA și S.C. Stații de Spălare Vagoane Cisternă CFR – SSVAC. Contractul are ca obiect închirierea unor bunuri situate în Ploiești, respectiv linii de cale ferată L2 și L3D, suprafețe de teren și suprafețe construite din clădiri. Bunurile sunt utilizate în activități economice desfășurate de locatar.

Conform contractului, chiria inițială este stabilită la 2.831,40 euro pe lună, fără TVA. Contractul include o clauză prin care tariful de închiriere se renegociază anual. În perioada 2021–2022 au fost încheiate două acte adiționale prin care chiria a fost majorată, ajungând la 4.077,22 euro pe lună, fără TVA.

Pentru perioada 2023–2024, Curtea de Conturi nu a identificat documente care să ateste realizarea renegocierii anuale a tarifului de închiriere. Nu sunt prezentate documente privind constituirea comisiei de renegociere prevăzute de procedura operațională internă. Procedura internă aplicabilă valorificării bunurilor prin închiriere prevede obligativitatea renegocierii anuale a chiriei și actualizarea acesteia în funcție de indicele prețurilor de consum comunicat de Institutul Național de Statistică, precum și în funcție de elementele de cost care au stat la baza stabilirii tarifului.

Raportul face referire la indicii de preț comunicați de Institutul Național de Statistică pentru perioadele relevante. Pe baza acestor indicatori, nivelul chiriei ar fi rezultat la aproximativ 4.448 euro pe lună pentru perioada 2023–2024 și aproximativ 4.680 euro pe lună pentru perioada 2024–2025, în cazul aplicării mecanismelor de actualizare prevăzute în procedurile interne și în contract.

Curtea de Conturi a consemnat că documentația pusă la dispoziție nu conține analize privind elementele de cost utilizate la fundamentarea chiriei. Aceste elemente includ taxe, impozite, amortizări, cheltuieli de întreținere, costuri cu reparațiile și alte cheltuieli operaționale. Nu există documente care să ateste reevaluarea acestor componente în perioada 2023–2024.

Contractul analizat are o structură în care ajustarea anuală a chiriei depinde de aplicarea cumulată a mai multor elemente: inflație, costuri de exploatare și condiții economice generale. În absența documentelor privind renegocierea, aceste mecanisme nu au fost aplicate în perioada verificată.

Curtea de Conturi a reținut că procedurile interne ale entității prevăd constituirea anuală a unei comisii de renegociere, cu atribuții de analiză a tuturor elementelor de cost și de fundamentare a tarifului de închiriere. Nu sunt identificate documente care să ateste funcționarea acestei comisii în perioada analizată.

Din punct de vedere al efectelor, raportul consemnează două situații distincte. Prima privește existența unor imobile în valoare de 17.964.819 lei care nu sunt intabulate în cartea funciară. A doua privește menținerea nivelului chiriei la 4.077,22 euro pe lună fără documente privind actualizarea anuală pentru perioada 2023–2024 și fără aplicarea mecanismelor de indexare prevăzute în contract și în procedurile interne.

Raportul nu formulează aprecieri asupra oportunității deciziilor de management, ci consemnează abateri de la prevederile legale, contractuale și procedurale aplicabile. Constatările vizează lipsa conformării la obligațiile de înregistrare a imobilelor în sistemul de cadastru și lipsa documentării procesului de renegociere anuală a tarifelor de închiriere.