Lege nouă pentru piața imobiliară. Ce garanții primesc cumpărătorii de apartamente în faza de proiect

Piața imobiliară din România intră într-o nouă eră odată cu intrarea în vigoare, joi, 11 decembrie, a Legii nr. 207/2025. Actul normativ introduce cele mai stricte reguli de până acum privind avansurile cerute în antecontracte și modul în care se pot semna promisiunile de vânzare-cumpărare pentru locuințele aflate în construcție. Legea urmărește protejarea cumpărătorilor și transparentizarea relației dintre aceștia și dezvoltatori, schimbând substanțial regulile după care s-a operat în ultimul deceniu.

O parte dintre prevederi vor intra în vigoare abia în martie 2026, însă majoritatea obligațiilor se aplică deja.

Promisiunea de vânzare-cumpărare, permisă doar după garantarea proiectului în cartea funciară

Cea mai importantă prevedere a legii vizează momentul semnării promisiunii de vânzare-cumpărare. Până acum, dezvoltatorii puteau încheia astfel de acte încă din faza de idee a proiectului, înainte de autorizare sau înscriere juridică. De acum înainte, promisiunea poate fi încheiată doar dacă sunt îndeplinite simultan următoarele condiții:

• autorizația de construire este notată în cartea funciară;
• în cazul condominiilor, a fost realizată preapartamentarea și au fost deschise cărțile funciare pentru viitoarele unități individuale;
• notarul este obligat să înscrie promisiunea în cartea funciară.

13:13, 02.10.2025 • ECONOMIE

„Marea ieftinire” în imobiliare, rămâne doar un vis. În marile orașe, metrul pătrat a sărit de 2.000 de euro

17:01, 16.09.2025 • ACTUALITATE

Ce impact are majorarea TVA asupra cumpărătorilor și dezvoltatorilor din imobiliare

Astfel, cumpărătorul nu mai poate semna și plăti sume importante pentru un apartament „pe hârtie”, ci numai după ce există garanții juridice că proiectul este autorizat și înregistrat.

Convențiile de rezervare: cel mult 60 de zile și avans limitat la 5%

În etapa de început, legea limitează riscurile financiare pentru potențialii cumpărători. Convențiile de rezervare:

• pot avea o durată de maximum 60 de zile;
• pot include un avans de cel mult 5% din valoarea locuinței.

Dacă în acest interval nu se ajunge la o promisiune de vânzare sau la contractul final din culpa dezvoltatorului, acesta este obligat să returneze avansul integral în termen de 30 de zile.

Anterior, unele proiecte solicitau avansuri considerabile încă din această fază, iar recuperarea banilor era dificilă sau imposibilă.

Avansurile devin strict controlate: cont dedicat proiectului și limite în funcție de stadiul lucrărilor

Un capitol esențial al legii îl reprezintă limitarea și monitorizarea avansurilor plătite în cadrul promisiunilor de vânzare-cumpărare. Noile reguli prevăd:

• maximum 25% din preț pentru etapa structurii de rezistență;
• maximum 20% pentru etapa instalațiilor;
• toate sumele se depun într-un cont bancar dedicat exclusiv proiectului;
• banii pot fi accesați doar cu ștampila „bun de plată” aplicată de dirigintele de șantier.

Textul legal stabilește clar că fondurile pot fi utilizate doar pentru dezvoltarea proiectului respectiv, împiedicând practica folosirii banilor dintr-un proiect pentru finanțarea altuia.

Nerespectarea limitelor poate atrage amenzi de până la 1% din cifra de afaceri.

Acuzații de neclaritate și critici privind aplicarea sancțiunilor

Nu toți dezvoltatorii salută noile măsuri. Antoanela Comșa, Deputy CEO într-o companie imobiliară, afirmă că legea lasă loc unor interpretări problematice. Ea subliniază că textul nu clarifică utilizarea sumelor care depășesc limitele pentru structură și instalații: „Restul unde intră? În finisaje? În utilități? Textul nu este suficient de clar.”

Comșa critică și eficiența sancțiunilor:

„Dacă dezvoltatorul folosește banii în alt scop, amenda este de 1% din cifra de afaceri. Dar dezvoltatorul nu are cifră de afaceri până nu finalizează proiectul. 1% din zero înseamnă zero.”

O altă temere privește tranzacțiile aflate deja în derulare:

„Legea se aplică de azi, dar fără clarificări. Ce facem cu promisiunile deja semnate? Cu avansurile deja stabilite? Nimeni nu știe să răspundă.”

Preapartamentarea devine obligatorie din martie 2026

Deși cele mai multe prevederi sunt active deja, obligația de preapartamentare va intra în vigoare abia din 8 martie 2026. Măsura presupune deschiderea cărților funciare pentru fiecare apartament înainte de finalizarea construcției, însă autoritățile au amânat aplicarea pentru a adapta sistemele informatice.

Până atunci, notarii sunt obligați să înscrie în cartea funciară orice promisiune, astfel încât protecția cumpărătorilor se aplică imediat.