Novere Capital se mută de pe AeRO pe Piața Reglementată. Bilanțul companiei nu este însă unul prea optimist

Luni, la ora 9:45, acțiunile Novere Capital se vor retranzacționa pe Piața Reglementată a Bursei de Valori București. Este a opta companie care urcă de pe AeRO pe Piața Principală și, formal, o promovare: standarde mai stricte de raportare, vizibilitate mai mare, acces teoretic la investitori instituționali.

Cu o zi înainte ca Comisia Indicilor BVB să aprobe excluderea companiei din indicele BET AeRO — pas tehnic obligatoriu al mutării —, Novere Capital și-a publicat raportul semestrial. Prima cifră arată bine: profit net de 2,85 milioane de lei. A doua explică de ce prima trebuie citită cu atenție: rezultatul din exploatare este o pierdere de 2,38 milioane de lei, după un profit de 1,1 milioane în aceeași perioadă a anului trecut. Cu alte cuvinte, activitatea propriu-zisă a companiei a pierdut bani. Profitul vine din altă parte.

De unde vin, de fapt, cei 2,9 milioane

Rezultatul financiar al semestrului a fost de 5,55 milioane de lei, în creștere cu 25%. El acoperă pierderea operațională și mai rămâne ceva.

Compania îl descrie drept venit din dobânzi la împrumuturile acordate partenerilor de dezvoltare imobiliară. Descompunerea din situațiile financiare arată însă altceva:

Componentă (mii lei)                           S1 2026                      S1 2025
Venituri din dobânzi                                    2.929                              3.653
Dividende de la filiala proprie                    1.200                                      0
Alte venituri financiare (curs valutar)      2.078                               1.168
Total                                                                 6.208                              4.821

Veniturile din dobânzi — componenta presupus recurentă — au scăzut cu 20%. Creșterea rezultatului financiar vine în întregime din două elemente noi.

Primul: un dividend de 1,2 milioane de lei încasat de la Poiana SPV 6814 SRL, filială deținută integral de Novere Capital, aferent restructurării proiectului din Poiana Brașov. Compania precizează în raport că nu are obligația întocmirii de situații financiare consolidate. Într-un set consolidat, acest venit ar fi eliminat automat — este un transfer între buzunarele aceleiași case, nu valoare nou creată.

Al doilea: diferențe favorabile de curs valutar, în creștere cu 910 mii de lei, pe fondul deprecierii leului față de euro în semestru.

Fără aceste două elemente, rezultatul brut al companiei ar fi fost aproximativ zero. Nimic din toate acestea nu este contabilitate incorectă. Totul este raportat transparent și conform normelor. Este, însă, o observație despre calitatea profitului.

Cifra care schimbă interpretarea

Situația fluxurilor de trezorerie conține verificarea decisivă, iar ea se rezumă la două numere alăturate. Compania a înregistrat, în primul semestru, venituri din dobânzi de 2.929 de mii de lei. A încasat efectiv 57 de mii de lei.

O rată de conversie în numerar de 1,9%. Cu un an înainte, din 3.653 de mii înregistrate încasase 1.158 — aproape o treime.

Restul se acumulează în bilanț, la creanțe și împrumuturi imobilizate. Este profit contabil real, dar care nu a trecut încă prin bancă. Efectul se vede imediat în trezorerie. În timp ce încasa 57 de mii din dobânzi, compania acorda 8,23 milioane de lei în împrumuturi noi — de peste șase ori mai mult decât în semestrul comparabil — și plătea încă 1,9 milioane pentru achiziții de participații.

Rezultatul: numerarul a scăzut de la 10,12 la 1,49 milioane de lei. Minus 85% în șase luni. La 30 iunie, disponibilul acoperea de 1,2 ori datoriile scadente în următoarele douăsprezece luni. Tehnic suficient. Confortabil, nu.

Bugetul aprobat în aprilie, realizat în proporție de 11,5%

Pe 29 aprilie, adunarea generală a acționarilor a aprobat bugetul pentru 2026. El prevedea o dublare a cifrei de afaceri față de 2025, de la 15,3 la 31,9 milioane de lei, și un profit net de 13 milioane.

După șase luni:

Indicator (mii lei)                        Buget 2026                   Realizat S1 Execuție
Cifra de afaceri                                     31.855                                  3.673               11,5%
Rezultat din exploatare                        8.725                                 (2.380)          negativ
Rezultat financiar                                  6.079                                  5.552               91,3%
Profit net                                                13.011                                  2.850               21,9%

Cifra de afaceri nu s-a dublat. A scăzut cu 32%. Pentru atingerea bugetului, semestrul al doilea ar trebui să genereze vânzări de 28,2 milioane de lei — de 7,7 ori nivelul primului semestru. Practic imposibil.

Un detaliu spune totul despre companie: singura linie bugetară aproape realizată este rezultatul financiar, la 91,3% după jumătate de an. Bugetul a fost construit pe ipoteza unui an bun de tranzacționare imobiliară. Ce funcționează, în schimb, este creditarea. Raportul descrie rezultatele drept „ușor sub cifrele bugetate”.

Ce este, de fapt, Novere Capital

Compania a fost listată în 2022 ca Meta Estate Trust, cu profil de investitor imobiliar oportunist: cumpăra apartamente în faze incipiente de construcție și le revindea la finalizare. În 2026 a fost redenumită, iar codul CAEN principal este acum „activități ale holdingurilor”.

Structura activelor, la 30 iunie, arată transformarea:

Poziție mii lei % din active
Împrumuturi acordate entităților afiliate           13.294               9,8%
Alte împrumuturi și creanțe imobilizate             24.634              18,1%
Sume de încasat de la entități afiliate                  27.531               20,2%
Total creanțe și finanțări                                      ~65.459             48,1%
Imobilizări corporale (inclusiv Swissotel)             9.521                7,0%
Numerar                                                                        1.486                1,1%

Aproape jumătate din bilanț este portofoliu de credite. Imobilizările corporale — apartamentele deținute efectiv — reprezintă 7%. Novere Capital nu este, în acest moment, un proprietar imobiliar. Este un creditor al dezvoltatorilor, cu participații minoritare în vehiculele pe care le finanțează: 5% la Maurer Imobiliare, 10% la Redport Capital.

Ceea ce nu e nelegitim — dar e un business diferit, cu un profil de risc diferit, evaluat de piață după alte criterii.

Două expuneri, o treime din capitaluri

Proiect Expunere (mii lei) % din capitaluri proprii
Rock Mountain (Poiana Brașov)               22.252            17,7%
Mătăsari Park                                                20.900           16,6%
Avrig 7 – Faza II                                            10.150              8,1%
Retail Park Ciolpani                                      10.048             8,0%
Swissotel                                                           9.377               7,4%
Redport                                                             8.722              6,9%

Cea mai mare poziție din bilanț, Rock Mountain, finanțează un proiect care, potrivit raportului, se află „în faza de structurare și finalizare a arhitecturii”, cu lucrările de construcție așteptate să demareze în a doua parte a anului. Refinanțat în 2025 printr-o platformă de crowdfunding, cu scadență în aprilie 2027.

A doua, Mătăsari Park, este un teren cu autorizație de construire pentru care compania „analizează posibilitatea de vânzare” sau asocierea în parteneriat — adică nu are încă o soluție.

Iar cea mai apropiată scadență e în septembrie: împrumutul de 7,5 milioane de lei acordat Redport Capital. La un disponibil de 1,49 milioane, rambursarea ar reface substanțial trezoreria. O prelungire ar face invers.

Unsprezece oameni, 136 de milioane de lei

Compania are 9 salariați cu contract de muncă și 2 persoane cu contract de mandat. Cheltuielile generale de exploatare au fost de 3,03 milioane de lei în semestru — în creștere cu 9%, într-o perioadă cu venituri operaționale la jumătate. Anualizat, ele reprezintă aproximativ 4,5% din activele companiei, un nivel la care, în industria fondurilor de investiții, structura de costuri ar fi considerată prohibitivă.

Din aceste cheltuieli, remunerația Consiliului de Administrație și a conducerii executive a urcat de la 28% la 33% — circa un milion de lei în șase luni. Ponderea salariilor a scăzut, în schimb, de la 30% la 22%.

La bursă: 38% sub valoarea contabilă

Indicator                                                       Valoare
Ultimul preț pe AeRO (26 august)                 0,6450 lei
Capitalizare                                                         77,70 mil. lei
Valoare contabilă pe acțiune                             1,0466 lei
Discount                                                                    −38,4%
Capital social vărsat                                            103,60 mil. lei
Max / min 52 săptămâni                                     0,7700 / 0,5550

Piața evaluează compania la 62% din valoarea contabilă a capitalurilor proprii și la 75% din capitalul social vărsat. Discountul nu este inexplicabil. El încorporează faptul că jumătate din active sunt creanțe a căror recuperare integrală nu e certă, rata de încasare a dobânzilor de sub 2%, concentrarea pe două expuneri și litigiul cu fostul administrator.

Există și un argument în sens opus, pe care managementul îl folosește: compania își răscumpără propriile acțiuni. Prin programul derulat cu Goldring au fost cumpărate 740.000 de acțiuni pentru 464,3 mii de lei — un preț mediu de circa 0,63 lei, sub 60% din valoarea contabilă. Aritmetic, e o operațiune care adaugă valoare acționarilor rămași și semnalează că managementul consideră titlul subevaluat.

Obstacolul pe care mutarea nu îl rezolvă

În primul semestru s-au tranzacționat 4,75 milioane de acțiuni NC pentru 2,92 milioane de lei — o medie zilnică de 24.400 de lei. Acesta este contraargumentul serios la teza „Piața Principală aduce investitori instituționali”. Un fond care ar dori o poziție de 5 milioane de lei ar avea nevoie, la ritmul actual, de peste 200 de ședințe pentru a o construi — și de tot atâtea pentru a ieși. Statutul se schimbă; adâncimea pieței, nu.

Prețul acțiunii a crescut cu 4,84% în 2026, față de +12,10% pentru indicele BET AeRO din care tocmai a fost exclusă.

Cât despre dividend: randamentul de 4,84% afișat de bursă se referă la distribuirea din 2023. Profitul aferent anului 2025 a fost repartizat la rezerve legale și pentru acoperirea unei pierderi tehnice. Acționarii ordinari nu au primit dividend în numerar.

Litigiul de 23,7 milioane

Fostul administrator, Meta Management Team SRL, cere companiei 23,7 milioane de lei — 18,8% din capitalurile proprii actuale. Novere a câștigat pe fond: Tribunalul București a respins cererea în mai 2025, iar Curtea de Apel a respins integral apelul pe 29 aprilie 2026, printr-o hotărâre definitivă. Pe 22 iunie, MMT a formulat recurs.

Rămân deschise și alte două dosare, într-unul dintre ele instanța încuviințând o expertiză contabilă. Următorul termen: 29 septembrie.

Ținta care explică mutarea

Strategia publicată în martie fixează un obiectiv precis: o bază de active de 100 de milioane de euro până în 2028.

Astăzi, activele totale sunt de 136 de milioane de lei — aproximativ 26 de milioane de euro. Ținta presupune, deci, aproape o cvadruplare în doi ani. Cu un grad de îndatorare actual de 8% și un obiectiv declarat de 35–45% LTV, o parte ar veni din credite. Restul ar necesita capital propriu nou — majorări de capital sau investitori instituționali. Aici se află, foarte probabil, rațiunea economică reală a transferului: nu lichiditatea de mâine, ci accesul la fonduri care, prin mandat, nu pot cumpăra de pe o piață alternativă.

Iar direcția strategică este, în sine, corectă. Compania construiește un portofoliu de active închiriate pe termen lung: parcul de retail din Ciolpani, operațional din decembrie; un magazin Penny în Galați, cu contract pe 15 ani cu grupul german REWE și chirie brută anuală estimată la 220.000 de euro, livrabil în trimestrul patru; patru vile în Radisson Blu Grand Mountain Resort Brașov, cu recepție tot în trimestrul patru.

Veniturile din chirii s-au și dublat în semestru — de la 139 la 283 de mii de lei. Doar că, la această scară, ele acoperă sub 10% din cheltuielile generale ale companiei.

Întrebarea pentru Novere Capital nu este dacă direcția e bună. Trecerea de la trading oportunist la active generatoare de chirie este exact ce trebuie făcut pentru a atrage capital instituțional.

Întrebarea este dacă bilanțul are suficient timp și suficient numerar ca să ajungă acolo. Cu 1,49 milioane de lei în cont, 65 de milioane blocate în creanțe pe care le încasează în proporție de 2%, și o țintă de a cvadrupla activele în doi ani, marja de eroare e îngustă.

Primul test vine în septembrie, cu scadența împrumutului Redport. Al doilea, pe 17 noiembrie — primul raport trimestrial ca emitent pe Piața Reglementată.