One United Properties are nevoie urgentă de bani: ce mișcări face miliardarul elvețian din spatele companiei

One United Properties S.A., compania finanțiștilor Victor Căpitanu și Andrei Diaconescu, a transmis un raport curent către Bursa de Valori București, anunțând completarea ordinii de zi a Adunării Generale Extraordinare a Acționarilor (AGEA), programată pentru 15 și 16 octombrie 2025. Documentul, inițiat de firma lui Claudio Cisullo, președinte al consiliului de administrație la One United Properties, CC TRUST GROUP AG – acționar deținând 5,01% din capitalul social – propune mai multe măsuri care, potrivit analizei documentului, pot ridica riscuri semnificative pentru stabilitatea financiară și operațională a grupului.

Expunere financiară majoră și creșterea îndatorării

Unul dintre cele mai semnificative aspecte semnalate în raport este intenția subsidiarilor ONE HIGH DISTRICT S.R.L. și ONE LAKE CLUB S.R.L. de a contracta o facilitate de credit de până la 140 milioane EUR. În document se arată că această facilitate va fi utilizată pentru finanțarea proiectelor dezvoltate de subsidiare și pentru rambursarea anumitor împrumuturi intragrup sau pentru acordarea unor noi împrumuturi către companie.

Pentru a securiza creditul, compania și subsidiarele ar putea constitui garanții complexe, printre care:

• Ipoteci asupra tuturor părților sociale și drepturilor aferente ale OHD și OLC;
• Ipoteci asupra conturilor bancare și creanțelor intragrup;
• Garanții personale și corporative, inclusiv pentru depășiri de costuri în proiecte și serviciul datoriei;
• Ipoteci imobiliare asupra terenurilor și clădirilor aferente proiectelor.

Astfel de măsuri indică o expunere ridicată a companiei la datorii, ceea ce poate genera riscuri de lichiditate și vulnerabilitate în fața fluctuațiilor pieței financiare.

Puteri executive extinse și lipsa controlului acționarilor

Raportul mai prevede că membrii executivi ai Consiliului de Administrație vor primi puteri depline și individuale, cu dreptul de sub-delegare, pentru implementarea deciziilor legate de facilitatea de credit și de garanțiile aferente. Această delegare permite semnarea documentelor, încheierea contractelor și reprezentarea companiei în fața autorităților și instituțiilor fără aprobarea prealabilă a acționarilor.

Din perspectiva analizei documentului, acest lucru poate conduce la concentrarea puterii decizionale în mâinile unor membri ai Consiliului, cu riscul diminuării transparenței și al supravegherii de către acționari.

Subordonarea creanțelor intragrup

În contextul contractării facilității, compania intenționează să încheie un contract de subordonare prin care creanțele intragrup, provenite din împrumuturi ale acționarilor sau terților, vor fi subordonate față de creditorii externi. Aceasta înseamnă că, în caz de neplată sau dificultăți financiare, creditorii băncii finanțatoare vor avea prioritate în recuperarea sumelor, ceea ce poate reduce recuperarea investițiilor intragrup și poate afecta fluxurile de numerar ale grupului.

Vânzarea subsidiarei ONE UNITED TOWER S.R.L.

Raportul prevede și vânzarea integrală a subsidiarei ONE UNITED TOWER S.R.L., cu o valoare estimată de cel puțin 114 milioane EUR. Documentul menționează că tranzacția este supusă ajustărilor uzuale pentru astfel de operațiuni, bazate pe capitalul circulant și finanțarea pe termen lung existentă la nivelul subsidiarei.

Analiza documentului arată că această decizie poate avea efecte negative, printre care:

• Pierderea unui activ strategic, care poate afecta poziția grupului pe piață;
• Impact asupra fluxurilor de venit recurente, dat fiind că subsidiara reprezintă un activ operațional;
• Risc de ajustări financiare, în cazul în care negocierile și evaluările finale diferă de estimările inițiale.

Complexitate și termene strânse

Raportul evidențiază, de asemenea, o complexitate operațională și juridică ridicată: inserarea a trei noi puncte pe ordinea de zi implică multiple documente, contracte și garanții care trebuie analizate și aprobate de acționari. În plus, publicarea convocatorului completat trebuie să aibă loc până pe 24 septembrie 2025, ceea ce lasă un interval scurt pentru ca acționarii să studieze propunerile. Aceasta poate conduce la decizii luate sub presiune, fără evaluarea completă a impactului financiar și strategic.

Bogătașul Claudio Cisullo, garanția financiară a One United Properties

One United Properties S.A. a realizat recent tranzacții notabile cu fondul de investiții elvețian CCT&One, firmă în care compania deține aproape jumătate din capital. Într-o intervenție la ZF Live, Victor Căpitanu, co-CEO al One United Properties, a declarat că 37 de apartamente au fost vândute pentru 37 de milioane de euro fondului elvețian, iar o parte dintre acestea au fost ulterior răscumpărate și revândute către clienți finali, generând profit suplimentar pentru acționari. Restul apartamentelor urmau să fie achiziționate în trimestrul al doilea din 2024.

One United Properties deține 49,9% din CCT&One AG, în timp ce restul de 50,1% este deținut de CC Trust Group AG, o societate controlată de Claudio Cisullo, președintele Consiliului de Administrație al One United Properties și unul dintre cei mai bogați 300 de oameni din Elveția.

CCT&One AG este asociatul unic al CCT&One Properties S.A., societate înregistrată în Luxemburg, prin care s-au realizat efectiv tranzacțiile cu apartamentele. Prospectul de admitere a acțiunilor One la Bursa de Valori București precizează că această structură a fost creată pentru a facilita investiții în proiecte rezidențiale, de birouri și comerciale dezvoltate de One United Properties, oferind investitorilor instituționali posibilitatea de a-și diversifica portofoliul geografic și sectorial.

Claudio Cisullo este prezentat de companie ca o garanție solidă pentru instituțiile financiare în contextul obținerii de credite pentru proiectele grupului. Afacerist elvețian cu peste 30 de ani de experiență în finanțe corporative, M&A, capital de risc și private equity, Cisullo conduce CC Trust Group AG, o entitate de familie activă la nivel internațional, cu investiții în biotehnologie, imobiliare, servicii profesionale și alte sectoare. De asemenea, deține mandate în numeroase companii și organizații internaționale, inclusiv Chain IQ Group AG, ACC One Holding AG și Ringier AG.

Din perspectiva One United Properties, prezența lui Cisullo în calitate de președinte al Consiliului de Administrație și acționar majoritar al CCT&One AG oferă companiei credibilitate și susținere financiară pentru proiectele sale, dar ridică și întrebări privind legătura strânsă dintre profitul realizat prin tranzacții interne și independența deciziilor financiare.