One United Properties în 2025: Scădere a vânzărilor, riscuri legale și economice, și dependență de proiecte în faza de planificare

În primul trimestru al anului 2025, performanța companiei românești de dezvoltare imobiliară a finanțiștilor Victor Căpitanu și Andrei Diaconescu, One United Properties, a atras atenția atât prin creșterea volumului de activitate, cât și prin semnele evidente ale unor provocări majore cu impact asupra profitabilității și sustenabilității afacerii.

Analiza cifrelor și datelor financiare din raportul curent nr. 29/2025 și comparativ cu aceleași perioade din 2024 relevă o situație complexă, în care creșterea volumetrică și extinderea portofoliului sunt însoțite de indicatori care indică potențiale probleme pentru viitor.

Evoluția capitalului social și a numărului de acțiuni: o majorare semnificativă, dar cu implicații

Un prim indicator care evidențiază schimbări importante în structura companiei este majorarea capitalului social și a numărului de acțiuni emise.

• T1 2024: capital social de 759.530.863 RON, cu 3.797.654.315 acțiuni.
• T1 2025: capital social de 1.105.831.020 RON, cu 110.583.102 acțiuni.

Aceasta înseamnă o creștere a capitalului social cu aproximativ 45% și o diluție semnificativă a acționarilor, posibil ca urmare a unei emisiuni de acțiuni pentru finanțare sau alte operațiuni corporative. Deși această majorare poate susține investițiile în proiecte, ea are și efecte negative, precum reducerea valorii fiecărei acțiuni și potențiale probleme de percepție pe piață dacă noile resurse nu vor fi convertite rapid în rezultate financiare solide.

Vânzări rezidențiale: volum în creștere, dar valoare în scădere

Unul dintre cele mai importante indicatori ai performanței imobiliare este volumul vânzărilor.

• T1 2024: 116 apartamente și spații comerciale vândute, cu o suprafață totală de 15.966 mp, pentru o valoare totală de 57,1 milioane euro.
• T1 2025: 146 unități vândute, totalizând 14.794 mp, pentru doar 45,1 milioane euro.

Astfel, numărul de unități vândute a crescut cu 25,9%, însă valoarea totală a scăzut cu 21%. Această diferență indică o reducere a prețului mediu de vânzare pe mp, ceea ce poate fi un semnal de alarmă pentru reducerea marjei de profit sau pentru o presiune pe segmentul de produse mai premium, în favoarea celor mai accesibile.

Vânzări preliminare și impactul asupra fluxului de numerar

Valoarea vânzărilor preliminare — adică cele în avans pentru proiecte în faza de planificare — a cunoscut o reducere drastică:

• T1 2024: 4,6 milioane euro.
• T1 2025: doar 2,8 milioane euro.

Aceasta înseamnă o scădere cu aproape 40%, ceea ce poate indica o încetinire a interesului pentru proiectele în faza de construcție sau o dificultate în atragerea de noi clienți pentru dezvoltările în stadii incipiente. În condițiile în care aceste vânzări sunt importante pentru fluxul de numerar și pentru finanțarea ulterioară a proiectelor, această situație poate avea implicații negative pe termen mediu.

Portofoliul de proiecte și activitatea de vânzări în 2025

În primul trimestru al anului 2025, compania a vândut 146 de apartamente și spații comerciale în șase proiecte, în creștere față de 116 în T1 2024.

• Proiectul One Lake District Faza 2: 41 unități, în dezvoltare, cu livrare estimată în T2 2027.
• One High District: 34 unități, în dezvoltare, cu livrare în T4 2025.
• Alte proiecte: One Lake Club (34 unități), One Floreasca Towers (9 unități), One Verdi Park (7 unități) și Cotroceni Park (7 unități).

Deși aceste cifre indică o activitate intensificată, există și o preocupare legată de structura vânzărilor, în sensul că o parte semnificativă a acestora provin din proiecte în fază de dezvoltare, cu un risc inerent de întârziere sau costuri suplimentare.

Venituri din închirieri: o evoluție moderată

Segmentul de închirieri comerciale a înregistrat o creștere marginală de la 6,8 milioane euro în T1 2024 la 7,0 milioane euro în T1 2025, adică o creștere de 3%. Rata de ocupare a portofoliului comercial a rămas ridicată, de 97%, și procentul de spații preînchiriate a crescut, ceea ce indică o gestionare eficientă a portofoliului.

Cu toate acestea, creșterea modestă a veniturilor din închirieri nu compensează reducerea semnificativă a valorii vânzărilor din segmentul rezidențial, ceea ce ridică întrebări privind sustenabilitatea pe termen lung a veniturilor companiei.

Dezvoltări și portofoliu de terenuri: o strategie riscantă

Un aspect extrem de important pentru perspectivele viitoare ale companiei îl constituie portofoliul de terenuri aflat în faza de planificare:

• Suprafață de terenuri: peste 440.000 mp, în valoare brută de dezvoltare estimată la 2,2 miliarde euro.
• Drepturi totale de construcție: peste 1.151.444 mp GBA, cu planuri pentru peste 9.000 de apartamente și 146.000 mp de spații comerciale.

Deși aceste cifre sunt impresionante și indică un potențial uriaș pentru creștere pe termen lung, riscul major îl reprezintă faptul că toate aceste terenuri sunt încă în faza de autorizare și planificare. Întârzierile în obținerea avizelor, creșterea costurilor sau modificările legislative pot compromite realizarea acestor proiecte și, implicit, rezultatele financiare viitoare.

Situația financiară și datoriile contractate

Compania a încasat în primul trimestru din 2025 peste 36,8 milioane euro din sumele datorate de clienți pentru proiectele în curs de livrare, în creștere față de perioada similară a anului anterior. Totuși, totalul datorat de clienți până în 2027 se ridică la 349,3 milioane euro, ceea ce indică un flux de numerar încă dependenț de livrarea și încasarea acestor sume.

Această dependență ridică riscuri dacă întârzierile în livrare sau dificultățile financiare ale clienților vor afecta încasările, mai ales în contextul unei economii cu incertitudini.

O strategie cu rezultate mixte, dar cu semnale de alarmă

Pe fondul unei activități intense, One United Properties a reușit în primul trimestru al anului 2025 să vândă un număr record de unități, să extindă portofoliul de terenuri și să mențină un nivel ridicat de ocupare în segmentul de închirieri comerciale. Cu toate acestea, cifrele arată și o serie de aspecte negative, care pot avea consecințe grave în viitor:

• Reducerea valorii totale a vânzărilor rezidențiale cu 21%, în ciuda creșterii volumului de unități.
• Scăderea prețului mediu pe mp, ceea ce afectează marjele și profitabilitatea.
• Valoarea vânzărilor preliminare în declin cu 40%, reducând fluxul de numerar și potențialul de finanțare.
• Riscurile legate de terenurile aflate în faza de planificare, care pot întârzia sau chiar compromite realizarea proiectelor.
• Diluția capitalului social cu peste 45%, ceea ce poate duce la pierderea încrederii investitorilor dacă noile resurse nu vor genera rezultate concrete și rapide.