One United Properties raportează cifre slabe și ascunde adevărul în comunicatul oficial

One United Properties, compania imobiliară a lui Victor Căpitanu și Andrei Diaconescu, a publicat la Bursa de Valori București raportul curent nr. 62/2025, prin care oferă date preliminare privind activitatea companiei din primul semestru al anului 2025. Deși comunicatul oficial și tonul general al raportului sugerează o performanță solidă, analiza în profunzime a cifrelor arată o serie de aspecte problematice care ar putea ridica semne de întrebare pentru investitori și analiști.

Scădere semnificativă a vânzărilor rezidențiale

Comparativ cu aceeași perioadă a anului trecut, One United Properties a înregistrat o scădere vizibilă a performanței pe segmentul rezidențial:

• Număr unități vândute: de la 452 în S1 2024 la 301 în S1 2025 (–33%)
• Suprafață vândută: de la 43.809 mp la 28.602 mp (–35%)
• Valoare totală: de la 123,3 mil. EUR la 95,4 mil. EUR (–23%)

Această contracție survine într-un context în care compania raportează o creștere de 20% a prețului mediu pe metru pătrat, însă această majorare este atribuită unui mix de unități aflate în stadii avansate de execuție, și nu unei dinamici generale a pieței.

Diminuarea vânzărilor indică o cerere mai slabă sau o capacitate redusă de absorbție a pieței, cu posibile efecte asupra lichidității și rotației capitalului.

Creșterea dependenței de vânzările timpurii – cu marje reduse

Un alt aspect îngrijorător pentru compania lui Căpitanu și Diaconescu este creșterea semnificativă a vânzărilor către așa-numiți „clienți incipienți” – achiziții realizate în faze foarte timpurii, înainte de demararea lucrărilor de construcție.

• S1 2025: 12,3 milioane EUR
• S1 2024: 4,8 milioane EUR
  → Creștere de peste 150%

Aceste vânzări sunt caracterizate de marje mai mici și servesc în principal pentru finanțarea achizițiilor de terenuri, fără a genera profit imediat.

Compania pare să utilizeze tot mai mult aceste pre-vânzări pentru a susține fluxurile de numerar, ceea ce ar putea semnala o presiune financiară în creștere.

Majoritatea activelor, încă în fază de dezvoltare sau planificare

La finalul semestrului I, One United Properties avea:

• 3.884 de unități rezidențiale în construcție
• 22.000 mp spații de birouri
• 21.000 mp spații comerciale

În paralel, portofoliul de terenuri (425.000 mp) se află încă în fază de planificare, cu livrări preconizate între 2025 și 2027.

O parte semnificativă din valoarea companiei este blocată în proiecte ce par neproductive, iar succesul depinde de livrarea acestora în termenele asumate — un risc real într-un context economic volatil.

Lipsa informațiilor privind profitabilitatea și costurile

Raportul oferă date despre vânzări și închirieri, dar nu conține informații esențiale despre:

• Costuri de construcție
• Profit operațional
• Marje brute sau nete

În lipsa acestor indicatori, investitorii nu pot evalua eficiența economică a companiei sau gradul real de rentabilitate al activității.

Venituri din chirii în stagnare

Segmentul de închirieri, deși stabil, nu aduce o creștere semnificativă:

• Chirie nominală în S1 2025: 14,2 milioane de EUR
• Creștere față de S1 2024: doar 3%

Această evoluție modestă poate fi problematică într-un context în care inflația și costurile operaționale sunt mai ridicate, riscând astfel să erodeze marja de profit a diviziei comerciale.

Livrări reduse, în ciuda portofoliului mare în lucru

În prima jumătate a anului au fost finalizate doar 157 de unități, în contextul în care sunt în lucru aproape 4.000.

Ritmul actual de livrare este scăzut, ceea ce întârzie recunoașterea veniturilor și poate fi semn al unor dificultăți operaționale sau al unei cereri insuficiente.

Diferențe de comunicare între raportul oficial și comunicatul de presă

Comunicatul de presă emis de One United Properties respectă, în aparență, datele din raportul oficial transmis către BVB și ASF (raportul curent nr. 62/2025). Totuși, modul în care aceste informații sunt selectate, contextualizate și prezentate publicului diferă semnificativ de conținutul tehnic al raportului. Diferențele nu presupun neapărat informații false, însă pot deveni înșelătoare prin omisiune, accentuare selectivă sau utilizarea unor formulări ambigue. Aceste practici ridică semne de întrebare cu privire la nivelul de transparență al comunicării corporative și la modul în care compania alege să echilibreze imaginea publică favorabilă cu nevoia de informare corectă a investitorilor.

1. Omiterea completă a comparației cu anul precedent

Una dintre cele mai vizibile discrepanțe între cele două documente este lipsa totală de referire în comunicat la scăderea semnificativă a vânzărilor față de S1 2024. Raportul oficial menționează clar:

• o scădere de 33% a numărului de unități vândute (de la 452 la 301),
• o scădere de 35% a suprafeței vândute (de la 43.809 mp la 28.602 mp),
• și o reducere de 23% a valorii totale a vânzărilor (de la 123,3 mil. EUR la 95,4 mil. EUR).

În schimb, comunicatul ignoră complet aceste date comparative, optând pentru o prezentare exclusiv a rezultatelor din 2025, scoase din contextul evoluției anuale.

Această omisiune nu e întâmplătoare. Fără punct de referință, cititorul neavizat ar putea interpreta valoarea de 95,4 milioane EUR ca fiind una în creștere sau cel puțin stabilă. În realitate, datele arată o încetinire a ritmului vânzărilor, un semnal important pe care investitorii ar trebui să îl cunoască.

2. Exagerarea semnificației creșterii prețului mediu/mp

Atât raportul, cât și comunicatul menționează o creștere de 20% a prețului mediu pe metru pătrat față de S1 2024. Totuși, explicația contextului acestei creșteri este tratată diferit:

• Raportul subliniază că această evoluție se datorează în principal mixului de unități vândute – adică, s-au vândut preponderent unități aflate în stadii avansate de construcție, deci mai scumpe.
• Comunicatul, în schimb, o interpretează drept un semn de încredere crescută a pieței în produsul companiei, fără a menționa explicit că este vorba de o schimbare de structură, și nu neapărat de o apreciere generală a valorii.

Această nuanțare creează o percepție potențial eronată: cititorul poate înțelege că piața rezidențială reacționează pozitiv prin creștere de preț, când de fapt evoluția poate fi explicată prin factori interni companiei (tipologia produselor oferite), nu printr-o dinamică sănătoasă a cererii.

3. Afirmații optimiste fără susținere financiară concretă

Comunicatul include o serie de declarații ale managementului care transmit încredere și stabilitate:
„risc minim de execuție”, „grad redus de îndatorare”, „disciplină financiară”, „vizibilitate ridicată asupra veniturilor” etc.

Totuși, nici raportul oficial, nici comunicatul nu oferă detalii contabile sau financiare care să sprijine aceste afirmații:

• nu este prezentat gradul de îndatorare efectiv,
• lipsesc informații despre fluxul de numerar,
• nu sunt menționate profitul net, EBITDA sau marjele.

În lipsa acestor date, astfel de afirmații pot fi percepute drept mesaje de PR, menite să inspire încredere, dar care nu sunt susținute de transparență financiară reală.

4. Estimări optimiste prezentate ca certitudini

Comunicatul mai face o afirmație ambițioasă: compania estimează că va livra aproximativ 50% din unitățile aflate în construcție până la finalul anului 2025, anunțând astfel un volum record de livrări în semestrul al doilea.

Însă:

• Raportul oficial nu conține această estimare,
• Nu există grafice, calendare de livrare sau justificări detaliate.

Este, așadar, o estimare lipsită de suport documentar, prezentată însă în comunicat într-un mod care poate fi perceput ca certitudine. În lipsa contextului și a riscurilor asociate (întârzieri, modificări de piață, constrângeri logistice), această formulare poate induce o așteptare nerealistă.

Între informare și imagine

Comunicatul de presă al One United Properties respectă, formal, cifrele din raportul oficial, dar alegerea și formularea mesajelor denotă o abordare promoțională, destinată în special susținerii încrederii în companie, nu neapărat unei informări echilibrate și obiective a publicului sau investitorilor.

• Se evită cu grijă comparațiile negative față de anul precedent.
• Se accentuează excesiv datele pozitive, fără a menționa condiționările din spate.
• Se fac declarații pozitive fără suport în date financiare publice.
• Se promovează estimări optimiste ca perspective sigure.

Într-un mediu economic volatil și într-o piață imobiliară din ce în ce mai selectivă, astfel de diferențe de comunicare devin relevante pentru investitorii care caută transparență, nu doar încredere.