Piața imobiliară din București se zguduie din temelii: brokerii nu mai pot vinde proiecte centrale

Brokerii imobiliari care până de curând mizau pe proiecte rezidențiale boutique, cu design premiat, se confruntă cu o criză fără precedent. Blocajul urbanistic din Capitală și modificările fiscale din ultimele luni au paralizat o parte a pieței, iar specialiștii sunt forțați să se reorienteze către revânzări de apartamente și case.

Mediul fiscal instabil le-a complicat existența antreprenorilor din imobiliare

Georgian Marcu, fondatorul Green Angels Real Estate, afirmă că mediul fiscal instabil le-a complicat existența antreprenorilor din imobiliare.

„Am pierdut mai mult timp încercând să înțeleg noile reguli decât am investit în dezvoltarea profesională. Schimbările de taxe, regimul microîntreprinderilor și noile obligații fiscale ne obligă să regândim business-ul”, explică acesta pentru Termene.ro.

Brokerajul imobiliar este un domeniu extrem de volatil, unde diferența dintre profit și pierdere poate fi dictată de doar câțiva clienți. „Anul trecut, doi clienți care au decis să iasă din investiții au făcut diferența în rezultatele noastre financiare”, adaugă Marcu. În ciuda unui început de an promițător, el se așteaptă ca bilanțul pe 2025 să fie sub nivelul anului precedent.

Lipsa proiectelor noi blochează brokerii

Pe lângă imprevizibilitatea fiscală, principala problemă este oferta redusă.

„Ne-am specializat pe proiecte mici, cu accent pe arhitectură și design. Peste jumătate dintre proiectele câștigătoare de la Bienalele de Arhitectură din ultimul deceniu au fost în portofoliul nostru. Acum, aceste proprietăți nu mai există. Blocajul urbanistic ne obligă să ne mutăm către piața secundară”, spune consultantul imobiliar.

Astfel, brokerii își orientează activitatea către revânzarea locuințelor deja construite, într-un context în care clienții devin din ce în ce mai atenți la detalii: tehnologii noi, materiale de calitate, clasificare energetică. „Clientul de azi este mult mai educat și mai exigent”, explică Marcu.

Dacă brokerii se confruntă cu lipsa ofertelor, dezvoltatorii dau vina pe deficitul de personal și pe neseriozitatea unor furnizori, care nu mai livrează la timp sau reduc calitatea materialelor. Această combinație de factori duce la întârzieri și la creșterea costurilor în proiectele deja începute.

Cutremur fiscal: TVA și noi reguli

Guvernul a adăugat și mai multă presiune asupra pieței. La începutul lui 2025 a intrat în vigoare eliminarea scutirii de impozit pe venit de 10% pentru salariile brute de până la 10.000 lei, precum și eliminarea contribuției la Pilonul II pentru angajații din IT, construcții, agricultură și industria alimentară.

De la 1 august 2025, România a trecut la un sistem cu două cote de TVA: 21% standard și 11% redusă pentru produse și servicii esențiale. În imobiliare, schimbarea este dramatică: TVA-ul pentru locuințe a crescut la 21%, cu o excepție temporară – antecontractele semnate până la 1 august 2025, cu livrare până la 1 august 2026 și un avans de 20% plătit înainte de sfârșitul lui iulie, beneficiază încă de cota redusă de 9%.

Această modificare a declanșat o cursă contra-cronometru în rândul cumpărătorilor, iar brokerii și dezvoltatorii se văd acum prinși între legislația fiscală schimbătoare și o piață din ce în ce mai săracă în proiecte noi.

Capitala devine astfel un teren imprevizibil pentru investițiile imobiliare. Lipsa proiectelor noi, scăderea interesului pentru zona centrală și presiunea fiscală crescândă pun brokerii și dezvoltatorii în situația de a-și regândi radical strategiile. Mulți se întreabă dacă merită să mai continue în aceeași formulă sau dacă e nevoie de o schimbare fundamentală a modelului de business.