Prăpastia industrială a României: Bucureștiul magnet atrage tot, iar regiunile latente rămân în urmă

Piața industrială și logistică a României se apropie de 8 milioane de metri pătrați, însă distribuția acestor spații arată o Românie „în două viteze”. Dacă privim țara ca pe un ecosistem economic, observăm cum unele regiuni sunt „urbane și hiperactive”, în timp ce altele rămân „subdezvoltate, dar cu potențial latent”.

București și zona periurbană: metropolă logistică

Regiunea București – Ilfov domină piața cu 47,4% din stocul național, adică aproape jumătate din întreaga suprafață de hale industriale și logistice, conform unei analize Cushman & Wakefield Echinox. Aici se concentrează 4,6 milioane de metri pătrați, mai mult decât întreaga suprafață cumulată a Moldovei și Olteniei. În ecosistemul economic, Bucureștiul este „zona fertilă” unde cererea și oferta cresc simultan: 62% din tranzacțiile de închiriere realizate în ultimele 18 luni au fost în proximitatea Capitalei, iar rata de neocupare este extrem de redusă (5,8%).

Această concentrare reflectă și presiunea asupra infrastructurii, terenurilor și costurilor, dar și atractivitatea uriașă pentru investitori. Practic, Bucureștiul funcționează ca un „magnet industrial”, absorbând cea mai mare parte a resurselor și activității economice din țară.

Huburile regionale: orașe în expansiune

Orașe precum Timișoara, Brașov și Cluj joacă rolul de „huburi regionale emergente”, cumulând 1,7 milioane de metri pătrați și peste 20% din stocul național. Regiunile Vest, Centru și Nord-Vest se dezvoltă mai echilibrat, dar încă nu se apropie de dinamismul Capitalei. În ecosistem, acestea sunt „insule de dezvoltare” care atrag treptat investiții și creează conexiuni regionale.

Regiunile periferice: potențial neexploatat

În contrast, Moldova (Nord-Est), Oltenia (Sud-Vest) și Sud-Est reprezintă zone „subdezvoltate” în ecosistemul logistic, cumulând sub 10% din stocul național, deși găzduiesc aproximativ 40% din populația României. Aici infrastructura industrială este rarefiată, terenurile disponibile sunt mai puțin exploatate, iar investitorii sunt atrași mai greu.

Aceste regiuni pot fi privite ca „rezervoare latente” – au resurse și populație, dar lipsa de infrastructură și conectivitate reduce atractivitatea și viteza de dezvoltare. Odată cu modernizarea căilor de transport și stimulentele regionale, aceste zone pot recupera decalajul și transforma potențialul în creștere reală.

Dezvoltarea în curs și concentrarea pieței

În prezent, 440.000 de metri pătrați sunt în construcție, iar peste 80% dintre acestea sunt tot în jurul Bucureștiului, accentuând polarizarea. Cei mai mari proprietari, CTP și WDP, controlează aproape două treimi din piață (5 milioane metri pătrați), ceea ce face ca România să fie un ecosistem logistic concentrat în mâinile câtorva jucători, cu impact asupra concurenței și distribuției regionale.

Un ecosistem dual

România industrială poate fi văzută ca un ecosistem dual:

• Regiuni magnetice: București și câteva huburi regionale, unde activitatea economică, tranzacțiile și dezvoltarea infrastructurii sunt accelerate.

• Regiuni latente: Moldova, Oltenia și Sud-Est, unde potențialul există, dar este blocat de lipsa infrastructurii și de investiții insuficiente.

Această perspectivă ne arată că nu vorbim doar de cifre, ci de „ecosisteme industriale” cu dinamici diferite, unde politica de dezvoltare și investițiile strategice pot transforma zonele latente în centre de creștere și echilibru național.